中国购物中心运营行业市场分析2023

• 方蔓桃 2023年10月15日 来源：百度 509 27
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如果你想了解购物中心行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》。重点分析了我国

消费基础设施纳入 C-REITs 试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 常态化发行相关工作的通知》，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新 消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场 等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”。参考美、日、 新加坡等地 REITs 市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施 REITs 市场。

当前，许多购物中心大力引进了数码体验店，包括苹果、华为、小米的体验门店，这类门店能够带给消费者在智能科技下的沉浸式的消费体验。网红饮品也发展迅速，以喜茶、一点点奶茶为代表的饮品品类，不仅具有较强的租金承受能力，并且其自带话题度，能够吸引诸多粉丝“打卡”拍照，不仅能使得购物中心的客流量得到拉动，还能够给购物中心整体的形象增加创新、年轻和体验的元素。对于运动品类，在当前我国全民运动潮的兴起下，运动服饰市场发展迅速，加上当前的运动服饰品牌大都比较注重时尚度的打造，有助于购物中心吸引年轻且具有一定消费潜力的群体。

如果你想了解购物中心行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》。重点分析了我国购物中心行业将面临的机遇与挑战，对购物中心行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

购物中心是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态，中国连锁经营协会定义 购物中心为：“由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划， 在一个相对固定的建筑空间或区域内统一运营。”。我们认为，对于购物中心的经营来说， 最为核心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力。购物中心所针对的消费者群体的 消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石，而消费意愿随着消费能力的提升会发生 消费方向的变化。购物中心自身的商管能力包括其招商、运营两方面，其中招商决定了其 所提供的业态能否更好地满足对应消费者群体的消费方向，而运营则是决定了购物中心能 否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。

购物中心运营行业有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比。购物中心运营行业在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

需要注意的是，购物中心数字化也不是一帆风顺的，大部分购物中心的ERP系统老旧，支持的服务并不多，更换新的成本投入又较大;同时系统与系统之间关联性较弱，数据整合困难，难以实现数据的最大价值;再者，目前大部分购物中心推出了线上应用，但是并未激起太多波澜，基础设施的投入成本较高，在短期内数字化建设的投入产出情况并不明显。

未来随着技术的逐渐完善以及数字化建设投入的增加，数据使用将更加合规;同时智能化也会成为主要的发展方向;在与品牌商合作方面也会更加和谐，传统的商业模式将会有所改变。

我国购物中心增速过一倍，一线城市购物中心纷纷上马，二、三线城市也不甘落后，各地购物中心如雨后春笋。从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，购物中心建设这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，进入二线城市购物中心占比超过70%。

购物中心具备一定的标准性，一线、准一线、二线、三线城市购物中心内各业态的布 局比例相对接近。截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心 中，零售、餐饮、休闲娱乐业态随城市能级的提升而呈现占比的差异化，零售业占比随城 市能级的提升而逐渐下降，一线城市内的零售业占比为 41.5%，较四线城市下降 3.4 个百 分点;而休闲娱乐业态随城市能级的提升而逐渐提升，一线城市的休闲娱乐业占比为 9.2%， 较四线城市提升了 1.1 ppts。

当前，中国购物中心行业进入存量时代。数据显示，截至2022年年底，购物中心百强企业共有各类在营的购物中心总计2772个，在营购物中心总面积2.881亿平方米，每个购物中心平均10.4万平方米。在市场环境、消费者消费行为喜好发生变化的今天，站在购物中心转型发展，渐渐进入“深水区”的关键时刻，购物中心高质量发展的方向、方法值得思考和探索。

供给侧仍处快速发展阶段，2023 年待开业购物中心商业面积占存量的 16%。赢商网 数据显示，截至 2023 年 4 月，全国已开业购物中心总量有 7854 座，商业面积达 57025 万平方米，人均购物中心总面积达 0.40 平方米/人。2023 年待开业购物中心总量较大，赢 商网平台显示，预计于 2023-2027 年开业的购物中心有 1691 座，商业面积达 14566 万平 方米，占存量的 26%，其中预计于 2023 年开业购物中心有 1166 座，商业面积达 9298 万 平方米，占存量的 16%。(注：这里我们把赢商网所划分的购物中心和百货大楼均归入泛 购物中心。)

随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。为了吸引年轻人，很多购物中心运营企业都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，购物中心运营行业在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。

我们观察到，购物中心内的线上热度快速回升，截至 2023 年 4 月，23座重点 城市中，2929 座样本购物中心内门店总在线浏览次数达到 11.47 亿人次。我们依据在线浏 览人数构建线上热度指数(下同)。2023 年 2-4 月，样本购物中心单月线上热度指数较去 年同期增幅不断提升，4 月线上热度指数同比提升 78%。线上热度快速跃升的背后，反映 的是出门消费意愿的快速回暖。

购物中心行业市场机遇分析

目前极受消费者欢迎的购物中心，已经进入存量和增量并举的时期，未来5—10年内，购物中心的成长空间依旧广阔，将全面进入内生增长阶段。据中国购物中心网数据，受疫情影响，中国购物中心新开业数量仅374家，同比下滑28.35%。

全国线上渗透率渐减缓，购物中心作为一种体验+零售集合平台，未来受线上销售影 响较小。从社会零售的角度来看，疫情前，社零增速保持同比 8 个百分点以上的增速，疫 情间短期受挫。网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比重渐趋稳

购物中心运营行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析购物中心运营未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘购物中心运营行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

欲获取更多购物中心运营市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》。

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