房产证抵押贷款行业发展规模 中国房产证抵押贷款运营存在的问题

• 陈观秋 2024年1月19日 来源：中研普华报告 百度 625 36
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由于房产证抵押贷款用途比较广泛，如可用于：企业经营、购房、购车、装修、出国、留学等;也可用于各种资金周转和经营性用途，目前我国房产证抵押贷款行业的供需都比较旺盛。2022年，房产证抵押贷款市场规模为22.3万亿元，同比增长3.72%。

一、房产证抵押贷款行业概述

房产证抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房产证抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。

抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

由于房产证抵押贷款用途比较广泛，如可用于：企业经营、购房、购车、装修、出国、留学等;也可用于各种资金周转和经营性用途，目前我国房产证抵押贷款行业的供需都比较旺盛。

二、房产证抵押贷款行业发展规模

据国家统计局数据，2021年全年中国个人按揭贷款额为32388亿元，比上年增长8.0%。

人民币各项贷款余额=人民币房地产贷款余额+个人住房贷款余额

2021年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点;全年增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。

2021年末，个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。

2022年，房产证抵押贷款市场规模为22.3万亿元，同比增长3.72%。

图表：2017-2022年房产证抵押贷款市场规模

图片来源：中研普华报告

据中研产业研究院《2024-2029年中国房产证抵押贷款行业前瞻分析与投资风险报告》分析：

近年来，随着互联网的应用和普及，房产证抵押贷款行业发展被进一步促进。传统金融机构往往受到地域的限制，能够覆盖的人群有限。但是借助互联网这一媒介，房产金融平台可以凭借互联网面向全国开展业务，从而弥补了无法全面覆盖的缺失。如：过桥资金的显著特点是短期、快速，而互联网能更有效的发挥过桥业务的显著特性。

三、中国房产证抵押贷款运营存在的问题

1、房地产抵押评估产生的问题

房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象，通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估，在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法，可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估，但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的，有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。

在进行房地产抵押评估时常遇到的问题有：房地产所有权的问题、评估时点的问题、没有履行告知义务、抵押房地产的用途方面的违规操作、附带租赁约定的房地产抵押问题以及将还建房屋做为抵押房产。

2、评估人员的技术及职业道德产生的问题

现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高，采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性，从而带来问题。如果评估人员专业水平较差，有时就会套用不合理的技术参数进行评估，再加上没有房地产生产经营的实际经验，对房地产市场没有全面系统的了解，房产的评估价值就会有所偏差。

3、金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的问题

信贷人员在发放贷款之前，应该前往房地产的实地进行现场勘察，对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对，这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料，从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断，对于很多房产证上未列明的事项，如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。

4、抵押贷款时产生的问题

抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大，迫于压力会违反约定不再继续还款，这就给金融机构的资金回笼带来了问题;如果抵押人无力偿还贷款，金融机构只有进行房产拍卖，但要保证其家庭成员的正常生活，所以无法进行房产的强制处置，金融机构就会蒙受损失;有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产，得到贷款后不专款专用，以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还，贷款金额太大金融机构无法收回。

5、地产估价中遇到的问题

在现今的中国房地产评估市场中，存在着抵押评估方法单一、缺少专业资评人才、 缺乏理论实证研究、政府给予重视不够等问题。

报告在总结中国房地产抵押贷款发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国房地产抵押贷款的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为房地产抵押贷款企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。

想要了解更多房产证抵押贷款行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年中国房产证抵押贷款行业前瞻分析与投资风险报告》。

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