要确保房地产市场平稳发展 保交楼是重中之重

• 吴智聪 2022年12月19日 来源：互联网 927 58
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要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

专家表示，“稳”是房地产业的关键。在政策综合发力下，预计明年上半年，房地产市场将逐步企稳。伴随房地产业进入新发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

保交楼是重中之重

会议指出，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

“保交楼是重中之重，也是房地产政策出台的重要着力点之一。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，明年保交楼专项借款及配套资金将继续加快落地，保交楼有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。

中国房地产行业市场全景调研

从外部环境来看，2018年以来，中美贸易战对中美贸易形成了严重的短期冲击。美国作为中国重要的贸易伙伴，2019年中国对美出口显著下降，关税税率由3%上升至20%。虽然疫情爆发以来中国对美出口恢复良好，但贸易摩擦加速了低端劳动密集型产业的外移。此外，以技术并购为主导的对美直接投资也出现断崖式下滑，“脱钩断链”加剧供应链危机。加之上半年俄乌危机，进一步影响了国内经济增长的动能，进而影响了房地产市场需求。

根据各地住建委数据，2022年7-8月份，重点城市新房网签分别下降30%和22%，二手网签则分别上升3%和20%——销售的确处于弱复苏通道。我们认为，由于境内外信用债市场难以全面恢复，故即便销售持续恢复，投资和拿地也可能还长期处于下降通道。即便如此，销售恢复仍然至关重要，政策托底销售、信用和交付，有助于避免行业风险向金融系统外溢，控制出险的范围。业界人士认为，在销售、信用和交付领域三箭齐发的政策，能够有效避免市场硬着陆，维护金融系统稳定。当前产业格局变化，融资渠道通畅的公司优势明显。预期土地市场很难在未来半年复苏，核心城市土地出让预期利润率可能继续上升，开发企业最关键的还是把握销售窗口，不是把握拿地窗口。

房地产行业近四周获北上资金显著加仓，累计增幅超过10%。消息面上来看，房地产行业今年以来持续获得政策支持，7月有关因城施策的表述再次调整，强调用好用足政策工具箱，后续地方政策力度和范围有望进一步扩大。值得注意的是，根据国家统计局数据，7月全国商品房销售金额同比下降28.2%，降幅环比扩大7.4%，总体销售表现依旧低迷，房地产销量再次回落。数据显示，7月商品房新开工面积同比下降45.4%，截至7月累计施工面积同比下降3.7%，住宅施工连续四月负增长。

延续2021年下半年房地产行业销售的颓势，2022年上半年国内房地产行业销售持续下滑。1月以来，国内房地产累计销售同比出现负增长，下跌幅度呈现扩大趋势。截至6月底，销售面积累计同比下滑22.2%。受去年年中行业信用危机及销售市场不景气的影响，房地产投资、建设等数据同步下滑，新开工受房企融资、债务压力影响下滑幅度最大，上半年累计下滑34.4%。从趋势对比上看，“竣工-销售”收窄，“销售-新开工”扩大，短期市场供给过剩的局面将逐步修复。根据统计局数据，上半年70城房价整体呈现增速放缓，并已出现同比下跌。一线城市房价走势良好，三线城市房价跌幅明显;新建住宅价格表现好于二手住宅。截至6月底，仅有21个城市的新房和12个城市的二手房同比增长。

在市场流动性宽松的大环境下，4月以来房地产债与整体产业债信用利差呈现同步下降的趋势。然而，房地产债与产业债的利差呈现明显波动上升的趋势。房地产债利差包含两个部分：第一，是市场共性利差，即市场发行人共同面临的利差，可由全体产业债信用利差代表;第二，是行业特异性超额利差，即房地产债发行人承担的、高于市场一般水平的超额利率，可由房地产债信用利差减全体产业债信用利差表示。自去年下半年以来，房地产行业的特异性超额利差呈现明显的持续波动上升趋势。

房地产行业发展现状及前景分析2022

国家统计局今日公布数据显示，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。新房方面，成都、合肥环比上涨0.7%领跑。

值得注意的是，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%;二手住宅销售价格环比持平。新房方面，北京、上海、广州、深圳环比分别涨0.2%、涨0.2%、跌0.3%、跌0.5%。 二手房方面，北上广深环比分别涨0.4%、涨0.5%、跌0.6%、跌0.4%。

2022年9月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。

受多因素影响，2022年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。

此背景下，我国城镇化将继续推进，房地产调控政策将以“稳”为主，居民居住需求是未来十年我国房地产市场的主要支撑。

从房地产行业与中国经济的关系来看，从未出现房地产周期下行而中国经济企稳上行的情形。即使经过这么多年的结构性改革，也不大可能出现房地产行业尚未复苏，而其他经济部门表现良好的情形。毕竟房地产行业下游牵涉的产业数量众多，其产值不可估量，这一情形至今也未改变。房地产投资和新开工是影响钢材等商品需求的慢变量。随着明年下半年房地产投资企稳，中国经济开始走入上行周期，相应的商品需求才可能有明显增加。叠加海外加息因素的消退，明年下半年中国商品需求将进入上行通道。

未来住房制度将全面贯彻落实租购并举新模式，重点解决新市民、城市低收体的居住难题，实现人民群众住有所居、安居宜居，提升全体人民的居住幸福指数。

中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向，从房地产相关部分来看，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。

从房地产相关表态来看，“二十大”表述与“十九大”相对一致。未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。

随着房地产行业进入调整期，土地红利和金融红利不在，房企亟需转型，以品牌和管理服务为输出要素的轻资产运营模式日益受到关注。

房地产行业面临的困境

房地产行业发展不平衡、不充分主要表现在5个方面，城市、地区之间市场分化，新旧住区和城乡居民住房质量差距大，住宅品质标准低，施工技术落后，数字技术、装配式建筑等推广应用刚起步，以及在高周转、高房价下，企业负债越三线和购房家庭杠杆率过高，经济发展过度依赖房地产加大了房地产泡沫。今年以来，房产市场呈现下行态势，当前整体处于初级阶段。苗乐如认为，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望稳步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响逐步改善。

从2022年1~7月全国房地产开发投资增速、商品房销售面积、销售额三项主要指标增速来看，开发投资增速下行幅度收窄，销售面积和销售额从4~6月份实际上有底部盘整的势头，但整个形势仍低于预期。

房地产行业未来发展趋势

房地产业与民生息息相关。房地产行业既有商品属性，更有民生属性，是市民十分关注的行业。

随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。

多部门应配合协调制定，出台综合性权威性房地产文件，明确未来的新体制、新模式，给房企和居民可靠预期。从去年9月开始，监管部门不断释放政策利好，包括对刚需和改善性需求进行支持。

欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

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