全球商业地产价格下开始下降 2023中国商业地产投资预期展望

• 黄江 2023年2月10日 来源：新浪 720 43
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2022年全年，商业地产价格跌得最厉害的城市是美国加利福尼亚州的圣何塞和曼哈顿，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

全球央行加息风暴下，连涨了13年的全球商业地产终于开始降温。

全球商业地产价格下开始下降

当地时间周四，摩根士丹利资本国际实物资产部门发布了一份分析了北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个大城市地区的报告，报告显示以上地区第四季度办公、工业和零售地产指数环比下跌0.5% ，为2009年以来首次出现季度下滑。

2022年全年，商业地产价格跌得最厉害的城市是美国加利福尼亚州的圣何塞和曼哈顿，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

自美联储领衔的全球加息潮启动以来，全球借贷成本大幅上行，全球房地产交易量大幅下降，进一步使全球房价承压。

在持续的加息冲击下，美国房价连续第五个月出现环比下跌，加拿大去年全年房价跌12%，跌幅创历史纪录，德国房价遭遇十多年来的首次下跌，澳大利亚去年全年房价遭遇2008年来最大跌幅，英国房价则在去年12月房价再次大跌，创下金融危机以来最大季度跌幅。

另外，根据摩根士丹利资本国际实物资产部门的数据，去年全球房地产投资额下降了22%，其中波士顿市中心的投资额甚至下降了62%。

北京商业地产的回暖预期增强

随着疫情管控的松绑，北京商业日渐恢复正常，尤其是春节假期，整体迎来“开门红”，消费大幅增长，客流与去年基本持平，这使得市场对于购物中心、临街商铺等零售商业地产的回暖预期增强。

三年疫情管控松绑后的首个春节，商业消费需求迎来强劲增长。

北京市商务局此前发布的春节消费数据显示，假日期间，重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等企业实现销售额50.9亿元，恢复至去年同期(农历日，下同)的98%，较2019年同期增长13.2%。全市60个重点商圈客流量2531.1万人次，恢复至去年同期的88.7%。

其中，大兴机场商圈、前门大栅栏商圈、西红门商圈客流量同比分别增长99.5%、45.1%、31%。

从消费需求来看，北京防疫政策调整后，全市购物中心在圣诞、元旦、新年假期明显客流量增多，释放消费回暖信号，引领复苏的板块包括餐饮类、儿童娱乐教育类等在疫情中受冲击较大的业态。

而为了在这个春节推动消费增长，北京各大商圈、商场等也都推出各种类型的活动、促销等。诸如王府井商圈50余项商业文化活动贺新春，合生汇推出祥狮表演、福禄寿喜财玩偶巡游，颐堤港太空兔展览展出玉兔二号月球车1:1模型及真实火箭残骸，西单更新场“清明上河兔”国风主题展、左右艺术超市持续送出奇思妙想……

在消费券方面，西城区“精彩年货”上线百万消费券，亦庄“约惠新春 乐购亦城”联动四大商圈派发千万优惠券;朝阳区“2023新春餐饮消费券”、石景山区“京彩新年礼遇餐饮消费券”、昌平区“味YOUNG昌平餐饮消费券”、顺义区“品顺义乐生活餐饮消费券”都让消费者尽享美食。

根据中研普华研究院《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》显示：

商业不动产投资持续受到险企追捧。2月1日，北京商报记者梳理发现，共有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家保险机构在1月发布了7份关于不动产投资的信息披露公告，涉及项目近20个，养老社区、自用成首要需求。与去年同期披露的5个项目相比，今年1月，险资布局大额不动产投资市场更加踊跃。

根据中国保险行业协会官网发布的大额未上市股权和大额不动产投资情况来看，2023年首月，共有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家险企发布了7份关于不动产投资的信息披露公告，涉及项目近20个。

具体来看，今年1月，平安人寿已发布5份关于不动产投资的公告，涉及15个不动产投资项目。继1月11日、18日发布不动产投资公告后，1月30日，平安人寿在中国保险行业协会官网公告称，公司新增出资0.28亿元投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，该项目已累计出资总金额约72.2亿元。

除平安人寿外，泰康人寿与友邦人寿也加入增资不动产的行列。随着我国老龄化步伐加快，诸多险企不约而同地加强养老服务供给，投资建设养老社区变成了争相竞渡市场的一个缩影，从泰康人寿1月29日发布的不动产投资公告来看，该公司出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。

从友邦人寿近期的动作来看，1月5日，友邦人寿发布公告称，公司出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目。就在当天，该地产项目正式揭牌为“友邦金融中心”。

险资青睐房地产由来已久，对于险资而言，从提升收益的角度来看，其需要配置更多能带来稳定回报、收益相对较高的资产，房地产目前恰好具有这样的属性。川财证券研究所所长陈雳表示，从险资配置不动产方向上来看，以经济发达地区的商业地产、商务办公楼、产业园区为主，这些资产的共性为在经济复苏和上行阶段能够贡献稳定的租金收入，虽然资产的增长性有限，但长期稳定的收益和抗通胀性与险资的长期底层资产特性匹配度较高，因此对于商业地产、商务办公楼、产业园区等不动产的投资是平衡收益和风险后的资产配置选择。

虽然商业不动产一直受到险企青睐，但优质的商业不动产项目在市场上仍可遇不可求。深圳汇合创世投资管理有限公司董事长王兆江表示，优质的商业房地产项目在我国总体来说是比较稀缺的，具有国际影响力的大都市更是如此。因为人口总是向商业发达的地区集中，可以形成良好的商业生态，而国际企业又青睐向发达城市、发达地区投资和驻扎，所以商业地产的价格上升周期要比普通住宅更稳定、周期更长，它是低利率环境下优势更好的一种资产。

中国商业地产与免税市场

从 2022 年到 2023 年，中国商业地产与免税市场之间的火花，正在愈发耀眼。

不久前，王府井发布公告称，旗下王府井国际免税港正式对外营业。这意味着，自拿下免税牌照两年多以来，该公司首个免税店项目落地运营。王府井国际免税港是公司旗下首家落地运营的免税店项目，是公司有税+免税双轮主营业务驱动的新起点。

2022 年 10 月末，中国中免发布公告称，中免全资子公司中免投资发展有限公司与宏溿有限公司(太古地产实际控制的全资子公司)各出资人民币 12.5 亿元，共同投资设立三亚中免棠畔投资发展有限公司;同年 12 月末，便有多方消息称太古地产将在三亚海棠湾国家海岸中心地带建设首个度假型零售商业项目。据悉，该项目或将是太古地产旗下在中国内地最大的太古里项目，预计于 2024 年起分阶段落成。

早在 2022 年 5 月，三亚市政府在印发的《三亚国际旅游消费中心建设规划(2022-2035)》中便已提出，海棠区具有良好的顶尖奢侈品及高端消费产业资源禀赋与客群，拟引进太古里(与中国中免合作)、超级万象城、百联等项目，未来将实现顶尖奢侈品及高端消费产业聚集，同时辅助文物艺术品消费发展，建设高端消费综合体。海南日报也曾在去年 10 月称，三亚瞄准“国际”、围绕“旅游”、紧扣“消费”、突出“中心”，计划落地超级万象城、SKP 等一批高端商业综合体项目。

首先，对于商业地产集团来说，中国免税市场、旅游零售业蒸蒸日上的市场红利，以及来自政策面的支持，很长时间里直观构成了强大的吸引力。

就在兔年新春期间，海南的12 家离岛免税店总销售 16.85 亿元，比 2022 年春节前五天增长 20.03%，比 2019 年春节前五天增长 325%。

虽然 2022 年受疫情影响，海南全年离岛免税销售虽不及预期的1000 亿目标。但海关统计显示，2022 年 12 月中旬以来，随着疫情防控政策的优化，海南离岛免税日均消费金额超 1 亿元，回暖趋势明显。自2022 年 12 月 31日至 2023 年 1 月 2 日，三亚海关共计监管离岛免税销售 4.22 亿元，人均购物金额达到近 10000 元，为全省离岛免税贡献了绝大比例的销售额，恢复至去年同期水平。

《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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