商业地产行业市场现状深度分析及发展规划调研2023

• 黄文玉 2023年1月28日 来源：互联网 476 25
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商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产的概念

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》显示：

商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

商业地产市场发展现状

数据显示，2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。

就商业地产产业链整体情况而言，上游房地产主要可分为商业地产开发商和设备供应商，整体商业地产开发商数量众多，包括保利地产、万科地产和恒大地产等。中游除了开发商外还包括物业运营平台等，还包括线上交易平台和线下机构等。下游应用主要应用除了商业、还包括居住和办公等。

随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降，但是预计随着整体商业地产持续发展，占比有望提升。

一二线城市众多购物中心新开业和奢侈品商场的开业，都彰显了商业地产的发展潜力。有关数据显示，2021年我国个人奢侈品市场实现36%增长，总额逾4700亿元人民币。知名奢侈品商店SKP分别于2021年5月宣布落户武汉以及12月在杭州举行开工仪式。从长远看，促进消费、扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。2021年，商务部提出，用5年至10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。

商业地产的收入来源依赖租金收入，而影响租金收入的关键因素是租金单价和空置率，与住宅需求的锚定不同的是，以租为主的商业地产更容易受到经济宏观周期带来的影响，营收不稳定的压力要大得多。租金涨跌在一定程度上反映商业地产的景气程度，从数据上看，购物中心的表现好过商业街。根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大;重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平。

部分国家/城市商业地产价格指数

2015年以来，中国香港二手办公场所价格指数整体缓慢上升，2018年最高达到599(1999年=100);2019年基本保持在500-600(1999年=100)之间，最高达到569(1999年=100);2020年有所下降，至2020年7月下降至441(1999年=100)。2014-2019年，新加坡零售场所价格指数呈微缓慢下降趋势，2014年以后，新加坡零售场所价格指数最高值是2014年四季度与2015年一季度，均为130.7(1998年4季度=100)，最低值为2020年二季度108.8(1998年4季度=100)。2014年以来，美国商业地产价格指数几乎呈直线上升趋势，至2018年四季度，美国商业地产价格指数为170.2(2010年=100)，2019年四季度美国商业地产价格指数为183.46(2010年=100)，2020年二季度美国商业地产价格指数为185.53(2010年=100)。

业界人士表示，未来写字楼市场将出现进一步分化的趋势，优质资产和不良资产的差距会逐步扩大，“就中国市场而言，核心区域、核心地段会继续供不应求，注重绿色环保、有优质品牌加持的商场、写字楼依然抢手，但其他区域则面临一定挑战，低品质写字楼投资者要考虑老化资产的升级改造，否则就会被淘汰。”

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

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