广义商业地产指作为商业用途的地产,区别于以居住功能为主的住宅房地产,包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体,为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”,租金收入和资
广义商业地产指作为商业用途的地产,区别于以居住功能为主的住宅房地产,包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体,为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”,租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。
商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产,商业地产流动性更高,发展空间更广阔。
商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。
商业地产的商业模式主要可分为三种,一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地,前期通过销售住宅物业,快速回笼现金,从而分担较重的商业资产投入,典型的开发商如早期的万达集团,以及当前的新城控股。二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地,开发建设,至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本,以经营利润覆盖利息成本,花费长周期培养资产,通过运营不断提升资产价值。三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设,或者收购现有资产进行改造,提升运营收益后退出,获得资产增值收益。
目前,我国房地产行业较为繁荣,行业内的企业数量较多,我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多,目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展,因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。
在商业地产领域,港资房企的商业地产项目物业位于一二线城市的核心地段,产品定位高端商场,比如上海的恒隆广场、北京的三里屯太古里。内资房企中,万达是“规模之王”,其商业地产的收入和数目远高于同行。
在万达之后,华润、龙湖、新城的商业地产项目也各有特点,华润和龙湖在一二线布局较多,前者项目偏向高端和中高端,后者偏向中高端和潮流,而新城的吾悦广场深耕下沉市场,主要集中在三四线城市,开店数量在3家中最多。
根据职业零售网的不完全统计,2021年全国销售额前50的商场中,华润占了9个位置。其中,深圳万象城年销售额约130亿,较2020年增长约30%;杭州、厦门、成都的万象城销售额均超过50亿,且增速高于50%。
据不完统计,华润2022年拟开业项目达15座,分别布局在北京、上海、南京、武汉、东莞、沈阳等城市。其中,武汉万象城商业建筑面积达19万平米,预计开业时间5月1日,项目定位对标武商MALL?国广店、武汉恒隆广场等高端购物中心。
预计2021年随着疫情的我国商业地产销售额将会迎来快速的回暖,全年商业地产销售额将会恢复到2019年左右的水平达16430亿元,但随后由于国家政策的调控限制依旧存在,行业增速将较为缓慢,但随着二线和三四线蓝海市场的挖掘,增速将不断加快,预计到2026年全国商业地产销售额将达到20000亿元以上。
随着人们的生活水平不断的提高,享受消费的意识逐渐觉醒,单纯的购物体验显然不能满足当下消费者的需求,人们开始更多地追求精神层面的沉浸体验式消费需求,尤其是年轻群体对沉浸式体验的追求日益增大,如当下爆火的剧本杀、密室逃脱、沉浸式剧院等,一经推出就受到消费者的好评,这一现象也导致购物中心逐渐往体验中心转变,预计下半年,沉浸式体验业态将成为购物中心主力军。
当下经济的不断增长,导致土地日益短缺,不能满足开发商们的开发需求,这就导致并购改造的项目越来越多,如德基接手雨润国际广场,凯德在呼和浩特收购在建物业,打造内蒙古首座绿色购物花园,唯品会购入安粮国贸购物中心,布局全国首家城市奥莱等等,并购改造依然成为商业地产中的新热潮。
随着数字化技术的不断发展,商业地产迎来数字化转型的浪潮,国内企业纷纷开始实现数字化转型,典型代表如,万达、恒大、碧桂园等龙头企业。同时,层出不穷的数字化技术为商业地产变革提供更多的可能性,提升运营效率、创新商业模式,推动行业发展等。
随着我国经济的不断发展,国民消费水平不断提高,尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级,新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大,市场潜力更大,目前越来越多的商业地产企业已经开始布局,预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。
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