房地产行业市场分析：地产板块直线攀升，龙头房企大涨

• 方蔓桃 2023年8月25日 来源：百度 1189 77
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如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。重点分析了我国房地产行

随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。

资料显示，地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成!同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF(159707)也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

继民营房企接连爆雷后，央企地产也险些“金身告破”，可以说市场信心已经快消耗殆尽。中国房地产行业正在上演“生死时速”。一方面政府有关部门要出台诸如降低按揭贷款利率、降低交易税费等更有力的政策，另一方面房企更要通过切实降价让利于购房人，才能真正通过市场化销售带动存量的出清，促进行业进入良性循环模式。同时，如果有关部门能帮助解决相关人员的失业问题，也能为房地产行业整个产业链条全面出清、供需再平衡提供有力支持。

随着此前被房地产融资“三支箭”重点支持的优质房企，近期却连续爆发违约事件，我国房地产行业似乎又进入至暗时刻。

7月24日，中共中央政治局会议在谈及房地产市场时指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，在以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议上，首次就房地产市场的变化给出最新表述。

此后的一个月，住建部、央行、金融监管总局、证监会等国家部委以及各级政府相关部门均陆续出台大量“救市”政策，着实让各界看到国家对于化解本轮房地产危机行业的高度重视，也似乎让大家一度看到房地产行业触底反弹的曙光。

8月4日，江西赣州发布18条房地产措施，其中提到支持实行购房补贴和继续实行阶段性购房契税补贴。8月1日，江苏句容出台稳楼市新政，其中包括多孩家庭购新房给予契税补贴、购买新建商住房给予契税补贴等。同日，四川雅安经济技术开发区出台稳楼市新政，提出买新房给购房补贴，包括对人才和多孩家庭给购房补贴等。

中指研究院统计显示，2023年上半年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

“短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，‘一区一策’、结合生育政策等或是重要方向，针对改善性住房需求的信贷政策也有望加力。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

继民营房企接连爆雷后，央企地产也险些“金身告破”，可以说市场信心已经快消耗殆尽。无独有偶。国家统计局数据显示，2023年7月，房地产开发景气指数为93.78，为多年来低位;2023年1-7月，无论是全国房地产开发投资资金、房地产开发企业到位资金还是商品房销售面积、商品房销售额，跌幅相比2023年1-6月均持续扩大;根据克而瑞报告显示，2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低，同时单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大;2023年7月末，商品房待售面积6.46亿平方米，同比增长17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，环比下降37.7%。无论是房地产开发资金投入、市场销售金额还是拿地资金投入，其跌幅均在进一步扩大，而待售面积却不断攀升，意味着房企和购房人都在黑暗中继续煎熬，也等待着黎明的曙光。

与此同时，根据央行发布金融统计数据报告，2023年7月末，广义货币(M2)余额285.4万亿元，同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点;2023年7月份人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。无论是M2增速还是人民币贷款增量均大幅低于预期，说明过去作为资金主要“蓄水池”的房地产行业已经充分饱和，再也无法吸纳大规模资金入场。

“从目前楼市整体放松的环境来看，各地的购房补贴大都属于各地调控放松‘组合拳’的组成部分。”58安居客研究院院长张波此前曾评价购房补贴政策称：政策单一对市场释放的效力相对有限，需要和其他调控放松政策形成合力，会对市场形成一定影响力。

随着近期官方对优化调整房地产政策的接连表态，新一轮稳楼市暖风再起，分析普遍认为当下“政策底”再度夯实的信号明显。但在供求关系发生重大变化的过程中，对政策宽松边界和趋势的判断显得尤为重要。调整探索的尝试里，不少城市首先给出了相对稳妥的鼓励方式——购房补贴。

8月4日，据南京市住房保障和房产局官方微信号“南京房产微政务”消息，南京发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知，8条政策里首条便是对购买新建商品住房的实施补贴。

具体而言，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

报道称，近日多城拟降低二套房首付比例的消息引关注。从多家当地银行及分支机构获悉。多数银行表示，暂未收到二套房首付比例调整通知，不过也有银行称已跟进执行。对此，专家表示，不同于其他政策，降首付政策的实施，影响范围广泛，对新房和二手房市场都有拉动作用，从而对楼市形成支持。展望未来，房地产行业支持政策还有较大空间。

房地产行业市场前景分析

继中央定调要“适时调整优化房地产政策”后，各地政策变化备受关注。对此，业内人士认为，7月以来，中央及各部委密集释放积极信号，一定程度带动房地产市场预期和信心修复，政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，住建部强调要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，但具体政策落地及市场显效均需时间，当前居民置业意愿仍偏低，全国房地产市场活跃度继续下行。

8月以来，房地产市场低迷态势并未改变，根据中指研究院数据，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较上年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。陈文静指出，中央及主管部门发声后，合肥、郑州、杭州等城市优化楼市政策，短期来看，预计将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。

8月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办发布会上表示，近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

房地产业作为国民经济的支柱产业，金融相关支持备受关注。8月20日，央行官网发布消息称，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会于8月18日联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。其中提到，调整优化房地产信贷政策，继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

8月18日，央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，会议强调，调整优化房地产信贷政策，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

由此可见，无论是知名经济学家还是金融监管机构，都在为化解这场巨大的危机而做出自己应有的努力。尽管现实情况不容乐观，但是我们依然可以借鉴过往国外类似危机的处理方式，从中获取实践经验，做出适合中国国情的决策。

在业内人士看来，本轮危机的实质是房地产行业过分杠杆化。无论购房人首付比例，房企拿地、施工和销售等环节的实际出资比例，商品房预售许可制度下行业杠杆化浪潮，还是金融机构对于房企、买房人信用扩张不断放松管制，基于市场参与各方利益均可以得到平衡与满足的前提下，都在推动房地产行业高杠杆行为的放大。同时，由于过去若干年房地产行业规模一路高歌猛进，房价不断上涨，行业上行趋势很好地掩盖了市场和信用风险，也助推了加杠杆操作。但如今房地产行业下行趋势确立，房价不再是只涨不跌，因此当务之急是尽可能对房地产行业去高杠杆化，无论是房企、购房人还是房地产行业产业链上有关企业，绝不能逆势加杠杆，将危机和风险转嫁到第三方机构，而是均需要同步化、渐进式降低杠杆比例，通过市场化方式实现去杠杆化进程，实现房地产行业过量供给逐步出清。

日前，人民银行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告(以下简称“报告”)。针对下一阶段工作安排，人民银行指出，稳健的货币政策要精准有力，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，稳固支持实体经济恢复发展。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。坚决防范汇率超调风险、适时调整优化房地产政策，新一季报告释放出多方面重要政策信号，为精准发挥货币政策作用指明阶段性方向。

“房地产市场企稳回升的基本思路是不变的。”业内人士表示，近期人民银行的会议均反映出对房地产的大力支持。种种政策都是吻合导向的，报告与这些政策总体基调是一致的，也有助于进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

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