2023年商业地产行业市场挑战与机遇分析

• 陈观秋 2023年11月9日 来源：经济参考网 百度 453 23
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今年以来，社会消费品零售额等为代表的消费数据均录得明显增长。商业资产交易热度也有所提升，办公楼依然是最受投资者欢迎的商业资产类别。

今年以来，社会消费品零售额等为代表的消费数据均录得明显增长。商业资产交易热度也有所提升，办公楼依然是最受投资者欢迎的商业资产类别。

商业地产行业市场挑战与机遇分析

近日，第六届中国国际进口博览会期间，戴德梁行首席政策分析师魏东表示，2023年的中国商业地产市场是一个挑战与机遇并存的市场，虽然面临着商业地产板块需求转弱，空置走高，租金走低的挑战，但我们也应看到，随着中国经济的逐渐回暖，整体市场逐渐向好的迹象开始呈现。我们预计，市场筑底已近尾声，市场将迎来一个更有亮色的2024年。

魏东表示，从宏观经济角度而言，今年前三季度的GDP增速达到了5.2%，超过了市场预期，今年全年基本可以实现GDP增长5%左右的目标。根据穆迪研究的数据，从今年到2025年，中国经济都可以实现超过5%的全球领先的经济增长速度。

从商业地产来看，2023年写字楼市场的需求开始回暖。戴德梁行的数据显示，今年前三季度的季度平均净吸纳量达到57.6万平方米，较2022年上升了30%。从零售市场看，目前全国各主要城市的零售市场都正在逐渐回暖，保持在合理区间。

物流地产方面，在过去几年受到了投资者的普遍关注。魏东表示，从存量来看，江苏、广东、浙江、上海、天津等贸易物流更发达的省市的市场存量更大，其中广东借助粤港澳大湾区的发展未来将会有更大面积的物流项目投放市场。从租金水平看，在全国的几个主要区域中，需求相对旺盛的华南区域的物流地产的租金更高空置率更低，更具投资价值。从未来的发展趋势看，随着成品菜规模的不断扩大，将会推动冷链物流需求的大幅增长。

对于在大宗交易，魏东表示，中国大陆的大宗物业成交在今年上半年有所下降，但可以看到，内资买家仍展现了相当的实力，且今年上半年投资型买家重回市场，也从一个侧面反映了市场的回归。

魏东说，商业地产将会伴随着中国经济格局和动能的转换，面对当前的挑战，拥抱未来的机遇。

据中研产业研究院《2023-2028年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》分析：

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

商业地产大部分都是围绕商业综合体进行开发和运营，简而言之就是做购物中心、写字楼，现金流滚资产也好，开发优资产和存量更新也好，都属于开发模式。商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产，商业地产流动性更高，发展空间更广阔。

从商业地产产业链整体情况来看，上游房地产主要可分为商业地产开发商和设备供应商，整体商业地产开发商数量众多，包括保利地产、万科地产和恒大地产等。中游除了开发商外还包括物业运营平台等，还包括线上交易平台和线下机构等。下游应用主要应用除了商业、还包括居住和办公等。

商业地产的商业模式主要可分为三种：

一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。

二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。

三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。

商业地产行业研究报告主要分析了商业地产行业的市场规模、商业地产市场供需求状况、商业地产市场竞争状况和商业地产主要企业经营情况，同时对商业地产行业的未来发展做出科学的预测。商业地产行业研究报告可以帮助投资者合理分析行业的市场现状，为投资者进行投资作出行业前景预判，挖掘投资价值，同时提出行业投资策略和营销策略等方面的建议。

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