2023年住房贷款行业市场深度调研：30多个城市重启房贷“商转公”

• 陈观秋 2023年11月15日 来源：工人日报 新华财经 人民日报海外版 1331 87
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据不完全统计，今​年以来，全国已有重庆、黑龙江哈尔滨、安徽蚌埠等30多个城市迈出“商转公”脚步。

2023年住房贷款行业市场深度调研

一、30多个城市重启房贷“商转公”

连日来，多地重启住房贷款“商转公”业务。

“商转公”，即将商业贷款转为住房公积金贷款。由于商贷和公积金贷款间存在利率差，“商转公”后，可以减轻购房者的月供压力。据不完全统计，今年以来，全国已有重庆、黑龙江哈尔滨、安徽蚌埠等30多个城市迈出“商转公”脚步。

不过，申请“商转公”仍有很多限制条件。综合各地政策，“商转公”房屋须取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款，办理组合贷的购房者无法申请“商转公”。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录有明确要求。

例如，湖南长沙的“商转公”业务，仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理;江苏苏州要求，“商转公”的商业贷款为符合条件的存量首套住房商业贷款;黑龙江哈尔滨明确，“商转公”的申请者应是首次申请公积金贷款。

不同城市对个贷率的预警标准并不相同，多以85%或90%为阈值。此前，长沙明确，当个贷率高于90%(含)时，暂缓“商转公”预约及受理;哈尔滨则规定，个贷率连续6个月高于85%(含)时，将暂停受理“商转公”。

“公积金贷款和商业贷款一样，都属于抵押贷款，这就需要办理‘商转公’的房屋产权明晰，这样才能更有效管控贷款风险。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣这样解释房产证是“商转公”硬门槛的原因。

今年以来，除“商转公”外，一些地方还出台了二孩以上家庭租房提取、同城转移接续、扩大灵活就业人员试点范围、一人购房全家帮、认房不认商贷等政策，增强灵活性，进一步优化公积金使用。

二、超20城公积金“认房不用认贷”接力出台 银行房贷放款提速

今年以来，房地产市场备受关注。“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率……一系列房地产调整优化措施接连出台。

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。同时，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

中国人民银行、国家金融监管总局有关负责人介绍，近年来我国房地产市场供求关系发生重大变化，借款人和银行对有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资;对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、国家金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

据中研产业研究院《2022-2027年中国住房贷款行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析：

“认房不用认贷”政策正在向公积金领域延伸。越来越多城市明确公积金执行“认房不用认贷”。据不完全统计，截至11月8日，已有包括上海、郑州、成都、杭州等超二十城执行公积金“认房不用认贷”。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地公积金实行“认房不用认贷”政策，反映出各地因城施策更加灵活，盘活住房公积金，进一步支持刚性和改善性住房需求释放，亦符合支持居民合理住房需求的政策导向，有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪，促进市场修复。

所谓“认房又认贷”指的是如果购房者有“卖一买一”的置换需求，但由于购买第一套住房时曾使用过购房贷款，即便已经还清了购房贷款，但因为有贷款记录的存在，再次置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。

随着房地产市场的变化，改善性需求与日俱增，但对于很多家庭来说，置换房屋时资金压力依旧较大，调整到“认房不认贷”，则会更有利于改善需求的入场。

对于今年房地产市场的整体形势，住房城乡建设部党组书记、倪虹部长表示，今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

而对于接下来的政策走向，倪虹部长表示，房地产市场有其特殊性，它是以城市为单元的市场，区域特征很明显，各个城市的交易量和价格有很大差异。关于房地产调控，强调因城施策、精准施策、一城一策。

住房贷款行业研究报告主要分析了住房贷款行业的国内外发展概况、行业的发展环境、市场分析、竞争分析、产品价格分析、用户分析、替代品和互补品分析、行业主导驱动因素、行业渠道分析、行业赢利能力、行业成长性、行业偿债能力、行业营运能力、住房贷款行业重点企业分析、子行业分析、区域市场分析、行业风险分析、行业发展前景预测及相关的经营、投资建议等。报告研究框架全面、严谨，分析内容客观、公正、系统，真实准确地反映了我国住房贷款行业的市场发展现状和未来发展趋势。

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