二套转首套 25日起调整下调幅度最大 有人每月少还约1000元 住房贷款行业相关政策规划分析

• 李波 2023年10月26日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 840 51
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从10月25日起，各家银行对符合“二套转首套”要求的存量房贷利率统一进行了下调。这也是中国人民银行、国家金融监督管理总局要求降低存量首套住房贷款利率通知实施以来，利率下调幅度最大的一批房贷。

从10月25日起，各家银行对符合“二套转首套”要求的存量房贷利率统一进行了下调。这也是中国人民银行、国家金融监督管理总局要求降低存量首套住房贷款利率通知实施以来，利率下调幅度最大的一批房贷。

10月25日一早，不少地区的房贷客户就通过手机银行或短信，了解到自己的房贷利率下调了。

湖南长沙一市民表示：“我的房贷利率前后比较降了0.65%，每个月少还将近1000元。”

此前，各家银行已经在9月份下调了存量首套房贷利率。从9月25日到10月1日，98.5%符合条件的存量首套房贷利率都完成了下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。而10月25日各家银行调整的是存量房贷中“二套转首套”的房贷利率。

中国银行总行消费金融部住房金融团队主管尹鹏介绍说：“这次调整针对历史上房贷被认定为二套房贷款，但是当前又符合首套房标准的客户。10月25日我们一共调整了7.23万户，平均利率下调76个BP(基点)，是高于我们首套房调整幅度的。”

除了二套转首套的房贷，此前采用固定利率或采用基准利率定价的房贷，借款人已向银行申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，10月25日也统一调整利率。银行人士提醒，本次统一调整后，目前还没有申请二套转首套的房贷，借款人依旧可以向银行申请调整。

住房贷款的概念

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。

住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。

按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

等额本息还款法也叫月均法，本金归还速度较慢，还款压力较轻，代价是支付的总利息较多，与等额本金还款方式对比，总利息差额在中短期(1-5年)的期限不会十分明显，在长期限内(20-30年)，总利息差额才明显。

无论等额本金还款是等额本息还款，每期的利息计算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。选择什么还款方式，要看个人还款能力，不可贪图支付总利息少就选等本金还款法，实际操作中，不少人还是选择等额本息还款法。

住房贷款行业发展现状调研分析

数据显示，2021年10月人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。初步统计，10月社会融资规模增量为1.59万亿元，比上年同期多1970亿元，比2019年同期多7219亿元。

10月末，广义货币(M2)余额233.62万亿元，同比增长8.7%，增速比上月末高0.4个百分点，比上年同期低1.8个百分点。

央行此次专门公布了个人住房贷款数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。从多家银行了解到，10月房地产开发贷款投放大幅增长，11月首旬各行房地产贷款投放力度进一步加大。

2021年，我国住房公积金缴存额为29156.87亿元，同比2020年增长11.24%;提取额为20316.13亿元，同比2020年增长9.51%。

2021年，中国住房公积金个人贷款发放额为13964.22亿元，同比2020年增长4.52%。中国住房公积金个人住房贷款率为84.18%，较2020年末减少1.13个百分点。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国住房贷款行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

2021年中国发放住房公积金个人住房贷款发放额最多地区为广东，贷款发放额为1331.06亿元;江苏地区住房公积金个人住房贷款发放额1184.31亿元，位居全国第二;上海地区住房公积金个人住房贷款发放额1151.65亿元，位居全国第三。住房和城乡建设部数据显示，2021年中国发放住房公积金个人住房贷款率最多地区为贵州省，个人住房贷款率高达98.21%。

2021年我国发放住房公积金个人住房贷款310.33万笔，同比2020年增长2.50%;2021年中国住房公积金个人住房贷款余额68931.12亿元，同比2020年增长10.62%。

2021年，中国发放住房公积金个人住房贷款数量最多地区为江苏省，共发放住房公积金个人住房贷款26.76万笔;其次是广东地区，发放住房公积金个人住房贷款数量25.4万笔;然后是山东地区，发放住房公积金个人住房贷款数量25.02万笔。

2021年中国发放住房公积金个人住房贷款余额最多地区是广东省，贷款余额6155.81亿元;江苏地区住房公积金个人住房贷款余额为5815.48亿元，贷款余额位居全国第二;上海地区住房公积金个人住房贷款余额为5580.86亿元，贷款余额居全国第三。

贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。

对于贷款买房的申请人来说，如工作收入、工作稳定性、储蓄存款、资产情况等也是银行考量的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的贷款方案。

而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得最高8成20年的贷款。

住房贷款行业相关政策规划分析

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

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