旧城改造行业发展分析 截至2023年11月全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个

• 黄文玉 2023年12月22日 来源：互联网 新华社 青岛日报社 1474 98
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旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

近日，从住房城乡建设部了解到，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。截至今年11月底，全国加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个；改造城市燃气等各类管道约10万公里。

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

旧城改造行业发展现状分析

近年来就不断出现开发商在旧改中破坏文物的情况，而这些情况必然使得开发商面临困局。而由于旧改项目涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融资等众多环节，从拆迁到业主回迁最快的也要2年的时间，这还不算上前期的各项准备工作。一些旧改项目持续十数年也没有最终改成。对于包揽前期拆迁等各项工作的开发商而言，无疑对资金和开发能力都提出了很高的要求。

改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区;改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等;更新、调整城市工业布局;更新或完善城市道路系统;改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展;在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国旧城改造行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。

城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。

随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。

2023年以来，青岛市旧城旧村改造建设指挥部按照市委、市政府有关部署要求，树牢以人民为中心的发展思想，聚焦“为民、便民、安民”，以让人民群众住上好房子为目标，会同各部门和区(市)协同发力、精准施策。2023年，全市改造473个老旧小区，当年开工、当年完工，14个城中村项目启动签约，66个续建项目顺利推进，通过一年的改造建设，居住环境更加优美、配套设施更加完善，有效提升了广大市民的幸福感和获得感。

2024年，老旧小区改造方面，青岛计划改造老旧小区433个，惠及居民约13.26万户;城中村改造方面，计划新启动20个城中村，推进70个续建项目。市旧城旧村改造建设指挥部将紧跟市委、市政府步伐，加速项目实施、确保群众满意，切实把旧城旧村改造建设这一重大发展工程、民生工程办到群众心里，努力让群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

住房和城乡建设部等七部门联合印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》(以下简称《通知》)，要求合理安排2024年城镇老旧小区改造计划，表明我国将持续推进城镇老旧小区改造，这项工作将惠及更多城镇居民。《通知》明确，大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)，重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”的问题，形成住宅小区改造建设长效机制。

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