政府接管 北京楼市再出大招 房地产市场将从调整期走向稳定期 房地产产业现状

• 李波 2023年12月25日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 1189 77
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12月22日，北京市住建委网站发布关于对《〈北京市商品房预售资金监督管理办法(2023年修订版)〉征求意见稿》公开征集意见的公告。《征求意见稿》明确，将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监

12月22日，北京市住建委网站发布关于对《〈北京市商品房预售资金监督管理办法(2023年修订版)〉征求意见稿》公开征集意见的公告。《征求意见稿》明确，将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

对此，业内人士分析认为，该项政策有利于最大可能保证预售资金安全，有利于保障购房者利益。

将监管主体由商业银行调整为政府

此次针对北京市商品房预售资金监管，主要作出以下重要调整：一是：将监管主体由商业银行调整为政府。二是：引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

三是：在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

四是：完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入北京市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

五是：对原《办法》中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。

北京市住建委相关负责人表示，征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。解读：重新制度设计，补齐短板

此次调整强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时，引入北京市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

此外，针对新的监管原则和北京市住房资金中心负责具体监管的业务模式，重新进行了制度设计，调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下，在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板，在强化监管的同时，尽可能便利购房人和企业操作。

弱化了商业银行的监管职能，但依然加强对商业银行的执行监管，在公开招标选择商业银行的基础上，增加了对商业银行的定期考核评价。

在重点监管额度方面，创新采取由施工总承包单位提出监管额度、各区住建部门核定的做法，以期提升重点监管额度设定的科学性。《征求意见稿》提出，所有房款统一归集。

购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。

购房人可通过资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。在资金支取方面，《征求意见稿》明确支取要求。

一是：重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。北京市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二是：重点监管额度外资金支取，由北京市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

同时，增设资金应急支取通道。当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。机构：更好维护购房者的合法权益

中原地产首席分析师张大伟表示，根据《征求意见稿》，北京的商品房预售资金监督管理办法最大的改变是预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由北京市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，这将使百姓的购房款更加安全。

同时，完善了社会多方监督机制这一点非常关键，基本杜绝了预售资金被挪用的可能性。易居研究院研究总监严跃进表示，此次调整后，预售资金关联方的关系更加清晰，即“1+3”的模式。“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。

“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样就可以更好理顺关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作，也更好落实各方主体的权责利关系。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，有效防范房企提前使用预售资金，避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象，更好维护购房者的合法购房权益，社会民生的稳定。同时，预售资金监管主体的变更也将会对新房市场的去化有一定利好。

国家统计局发布的最新数据显示，1—11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份扩大0.1个百分点，其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。

销售端的市场压力仍然不小。1—11月份，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，降幅比1—10月扩大0.2个百分点;商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，降幅比1—10月扩大0.3个百分点。

12月14日，北京、上海两个重要一线城市同日出台了多项重磅楼市政策，包括大幅下调购房首付比例、调整房贷利率下限、优化普通住宅认定标准、延长贷款年限等，以降低购房门槛和成本，推动刚需消费者入市，提高二手房和新房市场去化能力。

中央经济工作会议再次定调房地产行业发展新模式

2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各地楼市不断打出利好政策组合拳，但市场仍处于深度调整之中，何时筑底修复成为最受关注的话题。

2024年房地产市场走向如何?不久前召开的中央经济工作会议深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作，强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，也为楼市发展定调。

会议强调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。坚决守住不发生系统性风险底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年房地产产业现状及未来发展趋势分析报告》显示：

自2021年首次提出房地产业要“探索新的发展模式”以来，房地产发展新模式已三次出现在近年的中央经济工作会议部署中，今年的会议定调要加快构建房地产发展新模式的同时，还提出要完善相关基础性制度。

本次中央经济工作会议还指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。“‘三大工程’既是房地产发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。

业内人士表示，今年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，先后通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见。预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落实，积极发挥稳投资作用。

房地产市场将从调整期走向稳定期

当前，房地产市场仍处于需求、供给双向收缩的状态，房地产企业的流动性风险没有完全消除。这很大程度上是旧有发展模式带来的，而目前房地产市场仍然处于向高质量发展转型的调整期。

党中央、国务院作出了一系列重要部署，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。各城市因城施策，持续出台调整优化政策，积极促进市场企稳回升。

南京市9月份促进房地产市场发展的六项新举措实施以来，交易活跃，成交规模持续回升，新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。今年以来，南京全市房地产开发投资持续保持正增长。“金九银十”期间一些热点楼盘上市，目前个别项目的开盘去化已达七成以上。

机构数据显示，11月份房地产行业共披露46笔并购交易，比上月增加11笔。其中，40笔披露了交易金额，总交易规模约252.6亿元，平均单笔交易规模为6.3亿元，环比增长19.9%。房地产行业并购活动热度有所回升。

11月，房地产行业的并购交易数量和交易规模都有所增加，表明在经历一段时间的调整后房地产行业的并购活动开始重新活跃起来。这种回升现象受到多种因素的影响，包括政策环境的改善、市场需求增加，以及市场信心提振等。

随着经济逐渐复苏，房地产市场需求逐渐增加。在市场竞争加剧的背景下，一些小型房地产企业无法适应市场变化，被大型企业并购后可以获得更多资源，进而盘活自身项目与资产。

房地产业的调整，长期看有利于整个宏观经济的可持续发展。我国经济传统增长模式过度依赖基础设施和房地产投资，也许短期内能实现更高增速，但会固化结构性矛盾，损害增长的可持续性。高质量和可持续发展更加重要，要培育新的增长点，这是必须经历的转型之路。

从需求看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。转型的方向、新的发展机遇，正蕴藏在新形势中。城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务以及保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都可以成为房地产业积极探索的方向。

目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。我们实现了全面小康，人均住房面积达到41平方米左右，但中小户型偏多，随着人们生活水平的提高，住房改善性需求潜力仍较大。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2024-2029年房地产产业现状及未来发展趋势分析报告》。

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