二手房交易占比提高带动房地产市场交易总量正增长 2024二手房市场发展深度分析

• 黄文玉 2023年12月25日 来源：互联网 58安居客房产研究院 深圳市房地产中介协会 央视新闻 1329 87
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二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。众所周知，发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。

二手房装修的内容一般包括基础的水电线改造、墙面翻新、吊顶处理、地板翻新、门窗翻新等基础工程，但由于建筑时间过久，很多二手房在拆改的过程中极易出现问题，这给施工造成了一定的影响。相对于新房装修，二手房装修无疑在设计和施工上都增加了难度。

二手房行业市场发展现状分析

数据显示，截止至2021年11月，深圳网签二手房套数4.07万套，同比下滑57.28%;上海网签二手房套数27.18万套，同比下滑7.66%;广州网签二手房套数10.86万套，同比下滑1.23%;北京网签二手房套数19.1万套，同比增长14.7%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上涨的城市。2021年12月，全国二手房成交周期为57天，已连续9个月环比上涨，创下去年5月份以来新高，但近三个月保持在5%上下，相较前期有一定幅度的收窄。

从各区域看，2021年平均成交周期最短的依旧是华南地区，为37.39天，同比上涨1%;而成交周期向来最长的中西部为51.44天，同比上涨4%;华东地区成交周期45.1天，同比上涨4%;华北东北地区成交周期为44.84天，成为唯一一个成交周期同比下滑的区域。2021年，华北东北地区价格出现明显波动下滑态势，挂牌均价为14370元/平米，同比下滑1.75%;华东地区挂牌均价为18802元/平米，同比增幅6.31%;华南地区挂牌均价为23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地区挂牌均价为10989元/平米，同比增幅3.28%。

数据显示，2019年深圳市二手房网签(含自助)总计102593套，2020年深圳市二手房网签(含自助)总计120295套，同比增长17.25%。7• 15 政策的出台，深圳市二手房网签市场迅速降温，网签量在 8 月份迅速回落近 7 成;二手房网签量在低位运行几个月后，随着市场对于新政的逐步适应，以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下，11 月之后，二手房网签量逐步企稳，并呈现强势反弹态势。

深圳市乐有家房产交易有限公司2020 年二手房网签 21680 套，占比18.02%，市占率领先其他机构。Q 房网(世华)网签 17591 套，市占率14.62%，排第二，深圳链家房地产经纪有限公司网签13262 套，市占率11.02%，排第三。另外，中毅联网签市占率在快速上升，追赶势头迅猛,，2020年深圳中毅联房地产经纪有限公司网签9170套，市占率为7.62%。2020年深圳市二手房网签房产类型以住宅为主，2020年住宅二手房网签占比达89%;公寓二手房网签占比为6%;商业、写字楼分别占比2%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国二手房市场深度全景调研及投资前景分析报告》显示：

当市场行情好的时候，住宅类别占比会走高，但由于受新政针对住宅调控 的影响，新政后，其他类别房产网签占比有所升高，进而导致住宅类别占比走低。2020年8月份深圳市二手房网签住宅占比一度跌至85.5%。2020 年二手房网签主要集中在热点区域(低总价、学区、利好规划)，其中龙岗区域二手房网签 30942 套，占总量 25.7%， 明显高于其他区域。福田17.3%的占比次之，宝安 、南山分别占比16%，排名第三。

2021年2月，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。2021年3月22日，成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。根据《通知》，成都将建立二手住房成交参考价格发布机制。2021年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具对市场交易和预期都产生巨大影响。尤其是将该指导价作为银行放贷标准的城市，对市场的降温力度更为明显。

58同城、安居客发布2021年《11月国民安居指数》。显示，2021年11月全国重点监测65城新房在线均价17415元/平方米，环比微跌0.27%，其中有28城新房在线均价环比上涨。二手房在线挂牌均价16840元/平方米，环比小幅下滑0.33%，全国65城中有14城二手房挂牌均价出现环比上涨趋势，落实二手房参考价制度的10个城市中有6个城市挂牌价环比下行。2021年11月65城新房在线均价为17415元/平方米，环比微跌0.27%，65城中有28城新房房价环比上涨。其中，主力城市中深圳新房在线均价为57487元/平方米，上海新房在线均价为52625元/平方米，北京新房在线均价为46251元/平方米。广州新房在线均价为33432元/平方米。新一线城市中杭州和南京的新房在线均价分别为27820元/平方米及25424元/平方米。

2022年12月，北京二手房成交量为8773套。目前的成交量相比2022年12月，已经出现了明显反弹。可以说，2023年，北京楼市已经出现了“小阳春”。但从最近一段时间看，市场成交量有所放缓，继续冲高趋势没有出现。统计数据显示，截至2023年3月26日，北京地区3月二手住宅成交量达到16391套。其中，3月20日至3月26日一周成交量达到4626套，这已是北京二手房成交量连续5周在4000套以上。

根据诸葛找房统计数据显示，2023年3月，10大城市二手房挂牌量为195.67万套，环比增长1.06%，同比增长80.94% 。目前，重庆、成都、天津、南京、苏州、沈阳、合肥、西安、大连、佛山等城市的二手房挂牌量超过10万套，包括一线城市广州二手房的挂牌量也已经突破了13万套。二手房挂牌数量激增是当前楼市的一种走势和群体性现象。

从住房城乡建设部了解到，2023年以来，反映房地产市场需求的二手房和新房交易总量实现同比正增长，总的房地产市场需求较2022年有较明显的回升。最新数据显示，2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

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