降准靴子落地 股债房市将出现哪些变化？全球及中国房地产行业现状分析与未来趋势预测

• 李波 2022年12月2日 来源：中研普华集团、金融时报、中研报告、中研网 1273 83
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11月25日，人民银行决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

11月25日，人民银行决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

年内第二次全面降准消息宣布后，截至12月1日，本周内A股市场走出上涨态势，上证指数、深证成指、创业板指分别累计上涨2.06%、3.30%、3.11%;债券市场在周一(11月28日)短暂上涨后继续承压，截至11月30日，10年期国债收益率上行至2.885%，10年期国债活跃券“22附息国债19”收益率已突破2.9%;房地产市场方面，受信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的政策利好，周二(11月29日)A股地产板块上演一波“涨停潮”，走高态势仍在持续。

如何看待近期股市、债市、房市整体表现?降准正式落地后，市场又会有怎样的表现?接受记者采访的专家普遍认为，当前是巩固经济回稳向上基础的关键时间点，适时适度降准毋庸置疑释放出宏观政策向稳增长方向加力的明确信号，有利于降低实体经济综合融资成本、稳定市场预期，为落实稳经济一揽子政策措施、保持经济运行在合理区间创造积极条件。

股市：短期提升风险偏好中长期依赖经济复苏进程

近期A股韧性凸显，与政策面利好频发不无关系。国盛证券首席经济学家熊园在接受记者采访时表示，近期，疫情防控、稳地产等“拐点”级别政策密集出台，叠加本次降准，有助于稳信心、稳预期，尤其是打消市场对货币政策可能收紧的担心，充分体现了货币政策不搞大水漫灌、兼顾内外平衡。

“除提振投资者信心外，降准提供的低成本、长期限资金，可以为各行业提供信贷支持，刺激经济增长，推动经济基本面向好，从而对股市起到提振作用。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳对记者表示。

尽管本周以来，地产板块和消费板块表现强势，不过，“货币不是万能的”，降准可以影响但无法彻底改变市场走势，中长期来看，还需要看到经济明确复苏信号。

“从历史经验来看，降准后股市的长期表现通常好于短期，流动性并非当前资产定价的核心矛盾，具体到本次0.25个百分点的降准幅度，预计短期内对股市提振可能较为有限。”

熊园进一步表示，当前银行体系流动性处于合理充裕水平，贷款利率也已降至历史低位，中长期看，需求不强、信心不足的问题仍然存在，消费链、地产链的修复程度，要看政策落地效果和疫情演化情况，对应基本面的反转也需“边走边看”。

具体到板块表现，陈雳认为，年底重要会议的召开或对行情构成支撑，受政策支持的行业走强概率大，考虑到当前稳增长压力仍然较大，基建仍将是稳经济的重要抓手，可重点关注新老基建方向。另外，国企改革仍在持续推进，叠加当前国有企业整体估值水平处于低位，板块有望走强。

债市：平抑前期市场波动，收益率有望向政策利率回归

“人民银行宣布降准之后，本周一债市有所上涨，显示出降准释放出流动性对市场起到了支持作用。”中信证券首席经济学家明明在接受记者采访时说。

在明明看来，11月以来，债市调整主要来自于基本面、政策面、资金面的利空合力，但流动性趋紧是主要诱因。人民银行适时适度降准既是用于补充流动性水位，也是促进债市预期稳定的手段，以此缓解赎回潮下的消极预期。

“收益率曲线的中短端主要受到资金面影响以及政策利率引导，在国务院常务会议提及降准后，1年期AAA+级同业存单收益率由2.54%快速下行至2.43%。此后，同业存单收益率略有上行，但仍低于相关新闻发布前的水平。”光大证券首席固定收益分析师张旭告诉记者。

东方金诚研究发展部高级分析师冯琳也表示，降准落地有利于改善资金面，对债市中短端的利好更加明确，有望带动此前因资金面收敛而大幅走高的短端利率进一步下行，同时，资金面担忧缓和对长端也有利。但在稳增长政策力度加码、“宽信用”预期升温扰动下，长端利率下行阻力较大。

Wind数据显示，国务院常务会议提及降准当晚的夜盘，10年国债活跃券收益率从2.795%下行到最低2.75%，全天累计下行7个基点。但随着后续关于房地产支持政策加码，10年国债活跃券收益率上行至大跌以来的高位。

在华创证券固收首席分析师周冠南看来，这反映出债市长端交易情绪尚未回归理性，情绪性定价依然明显，当前债市对于风险因素更加敏感。

“收益率曲线长端的定价主要基于市场对未来宏观经济走势、货币政策取向的预期。近一段时间经济回稳向上，叠加‘疫情防控20条’以及若干促进房地产市场平稳健康发展政策的发布，投资者对于经济基本面的预期出现了可喜的改善。

同时，代表货币政策的7天期质押式回购(DR007)利率也在向公开市场操作利率稳健回归。以上因素推动了收益率曲线长端的上行。”张旭说。

不过，张旭强调，近期债券收益率的上行主要是受到市场对于未来预期变化的影响，但当前经济基本面并不支持收益率快速大幅上行。11月份制造业PMI和综合PMI产出指数分别下降至48.0%和47.1%，分别低于前一个月1.2和1.9个百分点。

关于降准正式生效后债市表现如何，明明认为，预计下周市场整体仍将保持平稳态势，适时适度的流动性供给有助于稳定市场预期;年内来看，债券市场表现主要受宏观经济运行影响。未来，随着经济继续延续修复态势，“稳地产”政策逐步落实落地，宏观经济回稳向好基础将不断巩固，会对债券市场形成一定的压力。

从更长期角度来看，张旭认为，随着市场中悲观情绪的消散，投资者会对当前的经济形势做出更为准确的判断，给予债券市场更为合理的定价。

房市：有效改善市场预期，助力“三支箭”更好发挥作用

近期“稳地产”供给端政策频出引发市场对房地产预期改善，业内人士普遍认为，此次降准进一步向市场释放流动性，优化金融机构的资金结构，将更大力度提升金融机构的服务能力，更好地支持房地产行业复苏。

11月以来，全国性商业银行信贷工作座谈会召开，提出扩大中长期贷款投放，推动加快形成更多实物工作量;人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措。在贝壳研究院分析师刘丽杰看来，本次降准将为加大住房市场信贷投放支持提供弹药，有助于改善市场预期，加快市场筑底。

不过，销售改善与居民信心回暖才是房企资金链持续改善的关键。熊园表示，当前国内经济恢复发展的基础还不牢固，本次降准旨在进一步稳增长，也有助于降低银行负债端成本，为进一步释放贷款市场报价利率(LPR)改革效能打开空间，进而“稳地产”。

“此次降准释放出更多的流动性资金，银行信贷能力随之增强，尤其是对房地产行业带来较大影响。”陈雳认为，无论是对房企融资还是对个人按揭贷款都带来信贷支持。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，降准有望促进商业银行加大对房地产开发、销售、保交楼、发债等领域的支持力度，有利于提振购买力，稳定预期，对后续房地产市场交易将形成较好支撑。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

一、全球房地产行业发展规模分析

2021年全球房价大涨：2021年3季度，美国房价涨幅高达18.5%，创10年来新高;2021年10月，加拿大全国平均房价同比涨幅高达23.44%;10月份，澳大利亚8个城市同比涨幅皆超16%;新西兰全国房价平均涨幅高达23.4%;韩国房价涨幅也高达19%，创14年以来最大涨幅。

莱坊(KnightFrank)数据显示，截至2021年二季度，全球平均房价同比上涨9.2%，其中土耳其房价涨幅更是高达29.2%，位居全球第一。土耳其国家统计局最新数据显示，10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增长14.9%，房产交易市场持续火爆。

2021年全球房价大涨的原因：此轮全球房价走高的原因是，许多国家的大规模政府刺激措施、供需失衡、建材价格上涨等均形成上涨推动力。加上多国央行“放水”，货币政策宽松造就的低利率环境进一步增加了房产市场的热度。

此外，疫情所导致的全球经济停摆、贸易停运，大宗商品价格狂飙，建材价格也上涨飞快。2021年10月份，美国建筑成本同比增长12.3%，创下历史新高，而建筑工人短缺、疫情导致的远程办公普及化推升了住房需求等因素也导致房价顺势上涨。

二、中国房地产行业发展规模分析

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》出台，其中明确表示：将坚持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳发展。并按照规划建设租赁用住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

2020年6月，海南作出决定：坚决破除房地产依赖症，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。2021年3月，郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。

2021年7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

销售面积：2021年1-12月，商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，比2019年1-12月份增长4.6%，两年平均增长2.3%，12月同比降幅较上月扩大1.7个百分点至15.6%。其中，1-12月住宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

销售额：2021年1-12月，商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，比2019年1-12月份增长13.9%，两年平均增长6.7%。12月同比降幅较上月扩大1.5个百分点至17.8%。其中，1-12月住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%，办公楼销售额同比下降6.9%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑。

9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升。

12月商品房销售面积升至2.1亿平方米以上，商品房销售额超2万亿元，但同比降幅仍较大，销售面积、金额同比降幅仍在15%以上，均较11月降幅略有扩大，当前购房者置业情绪仍不高。

2022年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%;其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。2022年1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米，同比下降5.7%。

其中，住宅施工面积628278万平方米，下降5.9%。房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%。房屋竣工面积46565万平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面积33771万平方米，下降18.5%

综合来看，2022年，预计房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

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