2023北京写字楼市场新增供应 上海一季度写字楼空置率微升

• 黄江 2023年4月20日 来源：新浪 891 55
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今年第一季度，北京甲级写字楼市场仅有位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来约5.7万平方米的新增供应。

2023北京写字楼市场活跃度提升

2023年第一季度，北京写字楼市场活跃度明显改善，尤其是带看量大幅提升，表明潜在租户已经重启选址搬迁计划。但整体而言，北京甲级写字楼市场目前仍处于恢复期，触底之后的反弹仍需发展动能。

第一太平戴维斯发布的报告显示，今年第一季度，北京甲级写字楼市场仅有位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来约5.7万平方米的新增供应。同期，尽管市场整体已进入复苏轨道，但租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放;而去年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，迫使业主方也承受着较大的去化压力。

未来六个月，北京顺义及大兴京南等子市场将迎来合计18.8万平方米的新增供应。而在物流用地市场，一季度全市土地出让总量已超2022全年，且全部落地在平谷马坊区域。充沛的新增供应将有效缓解全市长期供应不足的市场状态。环京市场，预计将有83.2万及84.6万平方米的新增供应分别交付在廊坊及天津市场，租户议价能力依然较高。

2023年4月上海张江商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，在写字楼出售商圈热度榜中位居第27名(排名取自3房网第2021年第44周的排行数据)，写字楼出租均价4.46元/㎡·天，环比下跌0.89%，写字楼出售价格75500元/㎡，环比上涨2.88%，静态投资回报率约为46年。该商圈共有写字楼楼盘150个，热度较高的楼盘包含：东郊中心、世和商务中心、绿地·华创中心、展想广场、张江矽岸国际、华强大厦、上海集电港、张江盛银大厦、世联MINI、盛大天地源创谷。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

随着一季度《政府工作报告》的发布，2023年的中国经济预期增长目标设定在了5%左右，扩大内需和全力拼经济成为总基调。中国经济社会的发展在2023年不再受到疫情的袭扰，但疫情给企业带来的阵痛却非短期内能够抚平。企业经营尚待恢复，亟待政府的关注和扶持，减税降费和产业扶持就是最直接有效的举措。高力国际华北区董事总经理严区海表示，政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也会是2023年北京办公楼市场最艰难的时期。

截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村(000931)和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万平方米。在本季度核心甲级市场无新增供应的情况下，空置率环比上升0.9%达到16.9%，净有效租金环比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力国际华北区董事总经理严区海表示，丽泽市场本季度实现了1.6万平米的去化，依然是市场唯一的热点区域，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。本季度望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别达到2.5%和1.4%，其中望京酒仙桥同比去年一季度降幅达到13%。

乙级市场依然没有出现复苏态势，本季度净吸纳量约为-10万平米，其中中关村子市场单季度空出4.4万平方米。产业园市场本季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，核心成熟产业园市场依然表现不振。上地子市场净吸纳量已经连续五个季度为负，净吸纳量本季度降幅有所收窄，达到-2.0万平方米。目前产业园的需求主要集中在租金相对便宜的子市场，超过1万平米的大宗租赁成交的净有效租金多集中在90-130元每月每平米。

高力国际抽样调查了分布于北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼在最近两个季度的带看量表现。高力国际华北区董事总经理严区海说，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大概6-7组快速恢复到今年一季度的18-19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间，此后3月左右带看量又出现了不同程度的下滑。严区海认为，带看量的快速恢复一方面是疫情消散，市场进行正常的商务租赁活动;另一方面，去年12月北京几乎处于疫情封控状态，之后又恰逢春节假期，因此市场累计的带看需求在春节后得以释放。然而，需要指出的是，就算个别项目带看量恢复到一个月40-50组，也只是恢复到其正常市场环境下70%左右的水平。从带看量后续出现不同程度的下滑可以看到整体市场活跃度依然不稳定，需求的恢复强度依然不强。结合带看量和净吸纳量的数据，高力国际华北区研究部董事陆明认为现在市场处于租赁活跃度提升，但成交转化率极低的市场环境，这也一定程度上体现了楼宇业主和企业租户在租金和租赁成本上存在一定预期差距。

高力国际华北区研究部董事陆明指出需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。陆明说，如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。

上海一季度写字楼空置率微升

一季度，上海写字楼市场活跃度提升、带看量上涨，但市场成交有限，整体空置率上升、租金微跌。近期，多家市场机构发布研究报告，显示上述信息。

市场机构仲量联行称，一季度，疫情防控措施解除后，上海写字楼市场看房量和问询量显著增加，然而大部分租户保持谨慎的租赁策略，租赁成交节奏相对缓慢。

戴德梁行的数据显示，一季度，上海写字楼市场净吸纳量为13.7万平方米，环比上涨超五成。包括轻奢、彩妆、食品等在内的贸易制造业和医疗健康业是市场租赁主力行业，成交占比分别为18.6%和18%。此外，互联网科技业和金融业的租赁成交占比分别为16.7%和16.4%。

多家商业地产机构发布2023年第一季度上海房地产市场报告，报告均显示今年第一季度上海商业地产市场逐步回归常态，复苏迹象初显。

办公楼市场方面，仲量联行的报告显示，一季度带看量和问询量显著增加，不过大部分租户延续了谨慎的租赁策略，故租赁成交相对缓慢。

CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，一季度上海写字楼市场录得3个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积约15.6万平方米，净吸纳量约3.8万平方米，全市空置率约18%，环比微升0.5个百分点。

租金方面，多家机构的报告均显示，租金报价环比基本持平。

仲量联行的报告显示，中央商务区租金下降有所放缓，然而市场预期仍较为谨慎，租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，但部分超甲级办公楼仍彰显韧性，租金已率先上升。非中央商务区整体租金环比下降0.5%，尽管临近中央商务区板块以及热点板块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。

零售物业市场方面，机构的报告显示，受惠于一季度上海购物中心的客流量大幅回升，需求热度持续回升。其中于疫情后迭代更新的餐饮业态表现突出。CBRE的报告显示，餐饮业态以47%占比位列零售市场需求首位;仲量联行的报告也显示，消费品零售缓慢复苏，品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。

仲量联行的报告显示，一季度上海零售物业表现进一步分化，部分项目仍面临较多挑战，导致整体市场空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2个百分点至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 个百分点至13.4%。租金方面，消费品零售的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力，一季度租金保持下降趋势，但较前一季度降幅收窄。其中核心商圈首层租金环比下降0.4%;非核心商圈业主更愿意提供一些租金优惠以保留现有租户，首层租金环比下降0.9%。

投资市场方面，仲量联行的报告显示，2023年一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%。一季度，机构投资者的成交金额占全市成交总额的80%，相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐，两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限，然而就成交数量而言，长租公寓在所有成交中占比达到23%。

《2022-2027年中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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