2023中国产业新城行业市场发展研究报告

• 吴澳燕 2023年5月15日 来源：互联网 781 47
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产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本。

2023 年 " 十四五 " 发展规划逐步落地，各地纷纷推进 " 主题产业园区 " 建设，产业新城正从 " 大而强 " 专向 " 特而专 "，运营商打造 " 专精特新 " 产业项目。在此指引下。产业新城迎来战略发展新契机。

什么是产业新城?产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国产业新城行业投资策略分析及深度研究报告》显示：

据不完全统计，国内目前已有产业新城122个，尤其以“京津冀、长三角、长江中游、珠三角”四大城市群居多，分别为41个、35个、13个、6个。同时，参与产业新城开发运营商的主体较为多元，包括专业运营商、房地产企业、实业企业等。

从总资产增速来看，2021年，产业新城运营商资产增速整体呈上升趋势。运营商升级发展战略，以产业投资带动产业发展。运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源。

2021年，产业新城运营商营业收入呈增长趋势，一方面产业投资板块持续发力，带动园区开发业务发展。另一方面，运营商持续升级产业空间载体，产业新城物业销售与租赁收入较上期均大幅增加;从收入结构来看，2021年，产业新城运营商进一步加大投资业务，通过产业基金等方式，加大产业新城内企业投资力度，通过产业投资促成投招联动有效闭环，与产业新城开发运营主业协同发展，产业新城营收在整个业务占比显著提升。

2023中国产业新城行业市场发展研究报告

产业与城市，是两个既有明显区别又有紧密联系的概念。随着新型城镇化的建设步伐不断加快，产业与城市融合发展的产城融合模式，成为不少县域城市发展的重要路径。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2021年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平持续维持在较低水平。

截至2022年底，中国内地共有县域1866个，占全国国土面积的90%左右，占中国大陆人口和GDP比重分别为52.5%和38.1%。

2022年，江苏省昆山市的地区生产总值突破5000亿元大关，江苏省江阴市的地区生产总值接近5000亿元，已经超过了西藏、青海和宁夏三个省区，成为县域经济发展的“巨无霸”。江苏省张家港市和福建省晋江市地区生产总值超过3000亿元，江苏省常熟市、浙江省慈溪市、江苏省宜兴市、陕西神木市和湖南省长沙县的地区生产总值处于2000亿元至3000亿元之间。

产业新城业务包含三种类型，分别是产业新城、科技新城、产业综合体。在目前发展态势下，产城发展的特点可归纳为：资本开路、运营为王。在产城领域，需要关注的核心是“十四五”的逆周期调节，在疫情、外部经济影响要素之下，我国经济未来的增长显得非常重要。

调研结果显示，产业新城逐渐由原先的高速发展向高质量发展转变。运营商加强资本整合力度，通过设立产业基金、创新基金运作模式，构建产业基金生态环境，帮助企业实现全周期的资金覆盖，助力企业创新孵化。同时运营商汇聚优质企业服务资源，创新深化运营服务体系，致力打造创新产业服务平台，构建全方位多层次服务体系。

我国大部分产业新城项目还处于建设阶段，生活配套设施主要集中在满足就业人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加强。随着产业土地政策收紧，行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去。从配套方面来看，目前对比研发总部类和生产制造厂房类产业园区，研发总部办公类配套相对更加齐全，但是业态功能同质化严重，造成投资回报率低，研发总部类项目投资回报率在5%左右，生产制造厂房类投资回报率在3%左右。

产城高度融合是产城一体化的重要方向，十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。此举有助于加速推进新型城镇化建设，推动新型城市发展、加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。随着“一带一路”“中国制造2025”“互联网+”等战略的稳步实施与加快推进，中国产业结构不断优化和调整，产业新城作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎，在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。

未来，随着产业新城运营商加速分化，运营商应不断提升自身运营管理能力，创新盈利模式，从而提高市场竞争能力，实现产业新城的高质量发展。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国产业新城行业投资策略分析及深度研究报告》。本报告由中研普华的资深专家和研究人员通过长期周密的市场调研，参考国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、行业协会、中国行业研究网、全国及海外专业研究机构提供的大量权威资料，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过与国际同步的市场研究工具、理论和模型撰写而成。全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。让您全面、准确地把握整个产业新城行业的市场走向和发展趋势。

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