物业管理行业市场调研:中海物业现涨超5% 中期股东应占溢利同比增长39.2%

• 方蔓桃 2023年8月22日 来源：百度 1152 74
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全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积

中海物业发布中期业绩后股价上涨5.02%，现报8.79港元，成交额2943.629万港元。

公司发布中期业绩，今年上半年中海物业实现收益71.63亿港元，同比上涨23.2%;整体毛利11.47亿港元，同比上涨30.8%;公司股东应占溢利7.26亿港元，同比上涨39.2%。

2022年以来，物业管理行业在资本市场上走势仍然处于下行阶段，但已趋于稳定，行业的平均估值仍高于恒生指数。优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值。

如果你想了解物业管理行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国物业管理行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》.重点分析了我国物业管理行业将面临的机遇与挑战，对物业管理行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

全国房地产新开工面积在2019年达到高点，然后逐年下降。房屋竣工面积2021年达到高点，2022年同比大幅下滑。这意味着，未来物业管理潜在的规模增速将全面放缓。2022年1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。

典型头部房企2022年供货大幅下降，将导致相关物企2023规模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合计为1.2亿平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。2022年，房企操盘面积TOP100为4.1亿平方米，同比下降46.4%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房物业管理面积可能减少近一半。

物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

目前，上市物企在管面积规模增速及营收增速均在2021年末达到顶点，2022年半年报增速数据已明显下探。结合2022年整体地产走势，预计2023年上市物企的规模增速和营收增速数值可能低于中报。2021年末，上市物企在管面积增速达到顶点47.84%，2022上半年在管面积同比增速为29.44%。上市物企营收增速2021年底达到顶点44.3%，2022上半年增长势头下行，同比增速为27.9%。

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

从长期来看，增量市场向存量市场转化，保障性住房等大力推进，物企需要关注从服务地产企业为主，到新增渠道多元化的转变趋势。从追求规模、速度的增长，到关注利润的增长。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。依托拓展力、服务力、运营力的综合能力提升，走有质量的增长道路。

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

物业管理行业市场规模持续增长

我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化率已从1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。

此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。一般来说，人均GDP超过3,000美元时，居民消费结构将发生转变，服务性消费占比提升，耐用消费品需求增速放缓，而我国人均GDP已于2017年度超过8,500美元，2013-2021年的城镇居民人均可支配收入年复合增长率达到8%左右。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。在此背景下，高品质的物业管理服务受到越来越多客户的青睐。

国家发改委等部门印发《近期扩内需促消费的工作方案》，指出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。”这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。

相应的物业管理行业的集中度也持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。物业管理行业是一个“大行业、少龙头”的行业，专业壁垒低，但想要做出色却很难。近几年，在资本市场红利期的加持下，物业管理行业实现了迅猛的增长，依托资源、背景和自身的能力的差异，头尾部物企之间的差距也进一步拉开，行业马太效应加剧。根据克而瑞物管数据，物业管理行业企业数共有20余万家，截至2022年底，预计30余家物企在管面积超过1亿平方米，近20家物企在管面积超过2亿平方米，行业中更多的则仍为一般中小物企，行业的长尾现象长期存在，但头部物企的格局基本形成。

本报告由中研网撰写揭示了市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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