物流设施投资市场快速升温 2023工业地产行业的净利率与发展态势

• 黄江 2023年9月14日 来源：新浪 248 8
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中国电子商务的高速发展、房地产市场遇冷等背景下，物流地产被越来越多的企业盯上，并随着物流行业的高质量发展，物流地产“内卷”也越来越严重，赛道分化、园区选址等问题都在考验入局者。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业地产不同于商业地产。它是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

工业项目的地理位置通常在城市副中心或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求;因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力人口集中且流量大的集中商业地段;工业项目就可以不临界面，不需要形象的展示，但商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高。

2023工业地产行业的净利率发展态势

工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。

因此，在过去工业地产因为投资金额大，开发难度高，管理专业度需求严格等，在以前经常被人忽略，持有形式也多是业主自持。工业地产的目标客户要么是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型上市公司或预备上市的公司购置独立办公楼;商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或投资者。

据了解，近几年，物流仓储逐渐成为极具韧性的地产板块。世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%~8%，远高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。

根据中研普华研究院《2022-2027年中国工业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产正迎来全新发展浪潮。

各地工业地产建设风生水起，中国工业地产建设已经在地域分布及建设模式上取得了一定的特色、从区域分布来看，环渤海、长三角和珠三角地区，依托其雄厚的工业基础，成为全国工业地产建设的聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设，目前基本形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。

工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。

此外，随着基础设施公募REITs的持续扩容，除了仓储物流外，产业园区和保障性租赁住房等资产类别进一步受到外资关注。

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

物流设施投资市场快速升温

中国电子商务的高速发展、房地产市场遇冷等背景下，物流地产被越来越多的企业盯上，并随着物流行业的高质量发展，物流地产“内卷”也越来越严重，赛道分化、园区选址等问题都在考验入局者。

普洛斯中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，其中在大湾区就有30多个物流园及产业园，面积约400万平方米左右。

去年11月，龙地披露即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购，龙地在中国的业务版图也将大幅扩张。回顾龙地成立以来的多笔投资并购，其标的多在大湾区。公开信息显示，龙地在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽运营着40多个物流园区。

粤港澳大湾区的GDP总量已经跻身世界湾区前三，营商环境高度开放、消费稳定上涨等原因促进着当地物流设施的发展。CBRE世邦魏理仕的报告指出，粤港澳大湾区物流设施投资市场近年来快速升温，尤其电商消费进一步发展，加之跨境电商的发展等因素，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，带来更多投资机遇。

物流及产业基础设施是产业链的底盘，也是支持产业升级、推动新经济发展的重要支点。国家发展和改革委员会综合运输研究所所长汪鸣表示，物流的产业价值在特定的空间发挥到极致，将会形成“枢纽经济价值”，即物流要素聚集起来形成产业集群，通过提高物流的辐射能力，带动相关产业发展。

在经济增长的带动下，大湾区物流地产的租金相对稳定。据仲量联行近日发布的《2023年第二季度物流地产市场概览》，尽管多个城市的租金在去化压力的影响下呈现不同程度的下跌，华南地区和长三角地区部分城市的租金仍保持稳定，其中二季度包括大湾区的东莞、佛山、深圳以及长三角地区的无锡、苏州、上海租金同比增长在1.5%至3.8%之间。

《2022-2027年中国工业地产行业市场深度调研及投资策略预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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