2023长租公寓行业深度分析及未来发展趋势预测

• 黄文玉 2023年9月21日 来源：互联网 1495 99
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“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。

一、公寓、长租公寓的概念

公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

公寓屋又可细分为排房、单元公寓屋、股东屋和出租屋。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。

“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。从长租公寓产业链来看，上游端与公寓建设有关，主要涉及建设工程行业、房屋装修行业等;下游则是面向终端消费者，包括但不限于应届学生、都市白领、蓝领工人。

二、长租公寓行业市场发展现状分析

城市化发展下的房屋租赁人口数量逐年上涨，基本上每年新增租房人数都有所增加，2022年中国租房人数已经超过2.4亿，同比增长4.4%。巨大的住房需求间接带动了长租公寓市场规模的扩张。2022年的中国长租公寓市场规模约为16958亿元。

目前国内主要长租公寓内全部主流房企基本已完成相关布局，目前主要处于持续增量阶段，其中万科泊寓和龙湖冠寓整体开业规模位列一二，2022年开业规模分别为16.66万件和11.6万件，同时管理规模也位于前二位。数据显示，2021年万科泊寓长租公寓管理规模和开业规模分别为21.51万间和15.95万间，2022年公共卫生事件影响租赁需求，整体增速有所下降，2022年万科泊寓长租公寓管理规模和开业规模分别为16.66万间和21.51万间，整体营收达32.4亿元。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》显示：

数据显示，我国长租公寓市场规模从2016年的136.01亿元增长至2021年的513.89亿元，2022年在疫情影响出租率下降的同时叠加新建长租公寓速度下降，市场规模增速下降明显，2022年我国长租公寓市场规模约580.39亿元，同比2021年增长12.9%左右。

我国长租公寓供给情况而言，下游需求持续增长带动我国长租公寓房源持续增长。数据显示，2016年我国长租公寓房源数量仅为67.3万间左右，至2022年我国长租公寓房源数据已增至258.8万件，较2021年增长约31.6万件，其中集中式及服务式长租公寓房源212.1万件，长租公寓房源数为46.7万件，主要集中在一线城市和新一线城市等高线城市，主要受城市人口迁动影响较大，三四线城市发展潜力较小。

从结构占比情况来看，中国的长租公寓市场较为分散，九成的市场份额仍被非机构化长租公寓占据;2022年，非机构化长租公寓的市场比重约为91.8%，较上年有微弱的下降。我国长租公寓均价持续走高，集中式及服务式相较分散式整体外观和附加值服务更完备，整体租赁均价略高，数据显示，2022年我国长租公寓中式及服务式和分散式月租赁均价分别为2095元/月/间和1805元/月/间。

2022年的中国机构化长租公寓的渗透率约为8.2%，市场规模达1394亿元。细分来看，2022年分散式长租公寓市场的规模为883亿元，集中式长租公寓市场的规模则是511亿元。集中式长租公寓的数量已增至2022年的290万套，近六年复合年增长18.9%;其中，2022年的连锁公寓约中国集中式长租公寓市场份额比例的34.2%。

三、长租公寓行业未来发展趋势预测

相关机构预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。尽管在户型、租金方面存在政策约束，保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

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