2023长租公寓行业市场调查分析：长租公寓吸引超九成机构追加投资 开发自有品牌将成未来趋势

• 吴澳燕 2023年9月20日 来源：国际金融报 中证报 304 12
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人口趋势、购房门槛、政策导向以及年轻一代居住观念变化是长租公寓市场发展的四大驱动力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。

长租公寓行业概况

长租公寓行业属于房地产三级市场，其运营模式是运营方直接租赁业主房屋或自持房屋，进行装修改造、配备家具家电，以单间的形式租赁给有租房需求的人群。

品牌长租公寓通常配有专职“管家”，为租户提供基本的租后服务，例如保洁、维修、网络等，甚至还会提供安保服务和公共娱乐空间。

长租公寓产业链分析

长租公寓的产业链上游主要以房源供应商、金融机构、相关服务提供商为主，分别负责提供长租公寓经营所需房屋、提供资金及流动性支持、提供搬家、家具装修等增值服务。

产业链中游为长租公寓经营商，负责整合上游资源进行房源的统一装修、租赁及管理。产业链下游为拥有实际租房需求的个人及企业，通过与中游长租公寓经营商签订房屋租赁协议的方式入住长租公寓并享受长租公寓经营商提供的相关服务。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》显示：

随着购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、老龄化趋势、单身率上升等多因素渠道，整体长租公寓需求量持续增长，加之人均收入水平、消费水平提升，主要基本保障的住房需求消费意愿提升，整体长租公寓市场规模快速扩张。

百强房企半数已进入长租公寓，头部企业保持发展优势，也更加关注细分领域，从早期的白领产品，到现在的高端服务式公寓、企业宿舍、蓝领公寓、人才公寓等。租赁将向两个方向突破：一个是大租赁社区的运营，二是多业态的经营。

2023长租公寓行业市场调查分析

国内的长租公寓主要分为集中式公寓和分散式公寓(传统房屋租赁)两种。集中式公寓以酒店式公寓、宿舍园区、快捷酒店和工业改造房为主;分散式公寓运营公司主要以创业型公司为主，其依托私募基获得资金支持，从个人业主处获取分散式物业，采取轻资产模式运营。

我国长租公寓市场规模从2016年的136.01亿元增长至2021年的513.89亿元，2022年在疫情影响出租率下降的同时叠加新建长租公寓速度下降，市场规模增速下降明显，2022年我国长租公寓市场规模约580.39亿元。

从获客方式来看，自有渠道营销已经成为不少品牌开源节流的关键渠道，通过品牌官网、APP、小程序等签约的租户占比达54%，已经高于第三方平台(34%)及传统线下中介(12%)。不过，来自企业端的租户目前占比还只有16%，表明企业租户市场还有很大开发空间。

“租售并举”的背景下，长租公寓已经成为房企、资管机构等重点布局的不动产领域。不过，长租公寓的主要客户为年轻人，在产品设计、运营服务、居住体验等方面，均有明显的差异性需求，这对于公寓产品整体设计能力和运营能力都提出了较高的要求。

年轻租户催生小户型+短租期需求

人口趋势、购房门槛、政策导向以及年轻一代居住观念变化是长租公寓市场发展的四大驱动力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。

根据调研结果，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。尽管职场人士目前仍是主流，但高校学生和自由职业者对长租公寓的需求也呈稳步增长态势。从客户诉求来看，租客在选择长租公寓时首要考虑的因素是区位和交通便捷性，在此基础上，租金合理且品质良好的公寓更具吸引力。

长租公寓吸引超九成机构追加投资

2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额达100亿元，超过此前五年的交易总额。其中上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。

从投资者的角度来看，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。根据仲量联行问卷调研结果，超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。

随着各类投资机构纷纷逐鹿长租公寓市场，投资策略也呈现出多样化趋势，其中增值型和机会型投资仍为市场主流。至于投资回报率，多数投资机构的预期集中在4.5%-5.5%之间，以首批保障性租赁住房公募REITs上市所提供的参照为基础，51%的投资机构认为未来5年长租公寓的资本化率会下降50个基点以内。

开发自有品牌将成未来趋势

在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。在运营方面，62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。

据统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。

2030年国内集中式长租公寓需求将超1200万套

作为欧美成熟商业地产投资市场中交易最为活跃的物业类型，2021年主要欧美市场长租公寓占总投资额的比例均高于15%。相比之下，2021年中国长租公寓投资占比仅为1.2%。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨认为，随着租赁市场的逐步成熟以及机构化程度的不断提高，未来长租公寓的交易流动性将得到明显提升。

受人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。世邦魏理仕预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》。

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