中国物业管理行业发展趋势及市场现状分析2023

• 郭梦 2023年10月20日 来源：互联网 1049 67
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2022年，中国物业服务百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较2021年下降4.24个百分点;合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

中国物业管理行业发展趋势及市场现状分析2023

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

2022年，中国物业服务百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较2021年下降4.24个百分点;合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

从管理面积来源看，百强企业对关联方项目的依赖程度逐步降低，第三方在管面积占比持续提升。2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较2021年提升1.07个百分点。从管理面积增量看，第三方项目拓展更具增长潜力。市场竞标和合资合作成为重要的拓展手段;并购更谨慎、注重质量和战略协同，大宗交易减少，国企并购成为重要力量;地产关联公司对物业公司发展支持逐步弱化。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年物业管理行业市场全景调研与发展预测报告》分析

第三章 中国物业管理行业发展现状

第一节 中国物业管理行业发展分析

一、中国物业管理行业发展历程

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。深圳作为公认的境内物业管理的发源地，是行业的先行人和推动者，在行业的发展历程中创造了多个第一：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生;1993年6月28日，深圳成立了国内第一家物业管理协会——深圳市物业管理行业协会;1994年，深圳市颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业经历了起步探索期，整合规范期和多元化发展期三个阶段，具体如下图所示：

图表：我国物业管理行业发展历程

资料来源：中研普华产业研究院整理

历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。目前，全国各地相继出台相应的法律规范，协助行业走向良性发展的道路。在市场进一步规范化发展的过程中，市场上涌现出越来越多优秀的物业服务企业。

在新型冠状病毒疫情防控期间，物业行业显示出其作为保障企业生产、居民生活的基础性行业的价值。疫情防控期间，物业企业在社区防控中主动承担了防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资保障、配合隔离等主要工作;同时，在保障企业安全有序复工复产方面也发挥着不可替代的作用。短期内，本次疫情对物业管理企业的经营业绩和新业务拓展产生一定的影响，长期来看，物业行业将在疫情过后迎来更加良性和健康的发展环境。

二、我国物业管理行业发展特点分析

物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。

1、基础物业服务

基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。

(1)包干制物业管理服务

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身服务效率。

(2)酬金制物业管理服务

物业管理公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方式上截然不同。酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务透明。

2、案场服务

案场服务由公司的案场服务中心负责，提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，目前公司也在进行业务拓展，开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。案场服务项目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。

3、顾问咨询服务

在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作。但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。公司关注到此类市场需求，为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。

该服务按对象可以分为两类：(1)前期物业顾问业务，主要面向房地产开发商、承建商，行业企业参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。(2)物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司，行业企业向对方输出管理经验、提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

三、中国物业管理行业发展面临问题

1、专业人才相对稀缺

人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队已构成企业的核心竞争力。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动较为明显，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业服务行业对懂技术、善管理，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。

2、企业服务成本不断上升

物业管理产业属于劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较大。近年来，随着各地职工工资标准和社保福利水平的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。

四、中国物业管理行业发展趋势分析

1、趋势一：服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质

传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。

随着市场对于高品质物业管理服务的需求日趋迫切和广泛，物业管理服务的内容和品质需求不断升级，而行业内企业的服务理念和服务水平参差不齐，使得物业管理行业整体服务品质的提升势在必行。未来，物业管理服务领域的竞争将更多地集中于专业化、个性化服务，相关企业需顺应市场发展趋势，积极投放资源培养人才，不断提升服务品质以保持竞争力。

2、趋势二：逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品

对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。通过基础服务业务外包，物业管理服务企业能够发掘并培育优质服务供应商，降低自聘员工的数量，在降低人工成本的同时提升专业服务水平。

为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

3、趋势三：市场集中度进一步提升

截至目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率，推动市场集中度的不断提升。

物业管理行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析物业管理未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘物业管理行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

欲了解更多关于物业管理行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年物业管理行业市场全景调研与发展预测报告》。

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