商业地产公募REITs开始申报 商业地产市场正持续升温

• 黄江 2023年11月17日 来源：新浪 923 57
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发行公募REITs，相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。

10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

商业地产公募REITs开始申报

这意味着，在经过近二十年的探索后，业内翘首以待的商业地产公募REITs正式破冰、落地开花了。在此之前，公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域。

发行公募REITs，相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。

更重要的是，这是一场跨越二十年的变革。如果说过去多年，中国普通居民进行房地产投资主要是买房、买楼，动辄百万、千万;那么未来，公募REITs也将进入居民的资产配置池，花1000元就可以投资，而这将是万亿级的市场规模。

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段;而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

上海商业地产市场逐步回归常态

2023年一季度，上海商业地产市场逐步回归常态，持续释放复苏信号。戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九则指出，2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国零售市场加速回暖。

在各项政策的大力支持下，上海步入了经济恢复的快速通道，商业地产市场正持续升温。

写字楼市场方面，“一季度带看量和问询量显著增加，但租赁成交相对缓慢，市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。”4月11日，仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东介绍，在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。

在零售物业方面，2023年一季度上海购物中心的客流量大幅回升，其中餐饮业态表现突出。仲量联行上海零售地产部总监黄臻表示，“餐饮业的复苏带给一部分高级餐厅和烘焙连锁店扩张信心，但与此同时，品牌对于门店选址也更加看重。”

一季度，上海首店经济实现新突破。戴德梁行统计，2022年，上海新设首店1073家，新增规模继续领跑全国，其中餐饮业是绝对主力新增747家，较2021年同比增长15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐饮、零售业首店达到113家、52家，占比62%、29%;娱乐业首店9家，服务业首店7家，合计占比达9%，较去年全年水平小幅提升。特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。

退税额则展示了上海对国际消费者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒体发布会上透露，2023年第一季度上海退税消费“全国第一”。 该行统计，今年1—2月，境外人士在沪退税消费达1.1亿元，同比上升560.48%，平均客单价达21.42万元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，国门的重新开放和疫情防控的取消，也带动了旅游人次和酒店业绩的双重正向效应。仲量联行统计，上海2月份接待了176,700名国际游客，比去年同期增长了26.3%;入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%，同时日均房价也增长了2.3%至937元。与疫情前的2019年同期对比，2023年1—2月的每间可出租客房收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。

而市场的回暖也反映在了大宗交易的增长上。据仲量联行统计，今年一季度，上海大宗交易共有13单，总成交量达到247.6亿元，同比微增，延续了2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国文化地产行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

北京新商业地产未来可期?

实际上，消费回暖，2023年的北京整体商业地产迎来“春暖花开”，市场正在发生变化。

2023年，北京新商业开业量成为全国第一，吸引了众多商业项目加速落户。据不完全统计，2023年北京市预计新开23个大型商业项目，约为近4年新开商业面积之和。在THE BOX朝外之外，北辰荟购物中心计划年内开业，助推亚奥商圈再升级;首开LONG街2023年“五一”开街，成为回天地区首条商业步行街;京西大悦城正加紧施工，随着公共区域完成精装，众多品牌日前进场装修，将在2023年6月开业……

在新项目密集开业的同时，京城的一批老商场也在加速升级改造，据悉，2023年计划亮相的更新改造项目达到7个。屹立30多年的赛特购物中心正加速改造;坐落于王府井大街南端的新燕莎金街购物广场，将在2023年国庆节以王府井喜悦购物中心的新身份归来，成为国内首个“新国潮购物中心”，预计引入200多个品牌，其中王府井商圈首进品牌占比近六成，国潮属性的品牌占比超七成，内部的新国潮主题街区将日晷、榫卯、乾坤等传统中国元素进行现代化潮流表达。

京北商圈聚集的年轻家庭群体也被看中。今年年初，SKP华联新推出的产品线DT51项目开始试营业，位于商圈洼地京北亚运村奥森板块，定位建设成面向年轻时尚家庭的创新零售商业项目，辐射北京北部中高端社区居民。

对于北京商业地产的未来走势，不少机构保持乐观，认为随着疫情的阴霾消散，经济预期向好，新增供应入市以及需求的释放，北京商业零售市场有望在年内继续升温。

美国商业地产被频繁示警

美国房地产市场似乎出现更多不利信号，不仅商业地产被频繁示警，住房市场也传出一些令人心悸的消息。

根据全美房地产经纪人协会的数据显示，所有类型的美国二手房价格中位数在3月中同比下降0.9%，这也是自2021年2月以来，首次出现连续两个月价格下降的情况。

该协会还指出，这也是自2012年1月以来最大的房价同比跌幅。而现在正是春季销售旺季，常理来看，价格通常会上涨。

与此同时，3月份美国住房市场的实际销售数量同比下降超过20%。其中，独栋住宅销量环比下降2.7%，同比下降21%;公寓销售套数与2月相比持平，但同比下降29%。地域来看，几乎美国所有地区，除东北地区外，都报告了销售额下降的情况。

此外，全现金买家——通常是投资者和二套房买家——成交房屋数量同比下降24%，跌至不足10万套。

这也加深了对房地产市场崩盘的担忧，因为二手房销售正在失去动力，投资人似乎也开始远离住房市场。

奇怪的房地产市场

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中约有28%的房屋售价高于标价。

他指出，房屋销售正在尝试复苏，但其对抵押贷款利率的变化高度敏感。目前，美国30年期抵押贷款的平均利率为6.27%，较去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解释道，美国入门级房屋出现了普遍的多个报价，这意味着这一类型的房屋仍处于供不应求状态。

今年美国的春季购房季节房屋上市状况仍不尽人意，待售房产数量仍接近历史低点，低于100万套，大大限制了买家的选择。全美房地产经纪人协会表示，目按照前的销售速度，库存仅可以支撑2.6个月的交易。而买卖力量平衡的市场中，库存通常维持在5-6个月的供应量之间。

种种迹象表明，对于首套房购买者，美国住房市场供应跟不上需求;而对于二手房和相对高端的房屋市场来说，交易似乎有些清淡，而这一苗头可能暗示了投资客对房地产市场的远离。

资本市场的不看好

艰难的2022年之后，美国房地产股仍是举步维艰。标准普尔500指数中房地产板块去年累跌28%，今年虽回升了1%，但落后于该指数整体8%的涨幅。

而3月硅谷银行倒闭引发的美国银行业动荡加深了资本市场对房地产的怀疑，因为更多人发觉这代表着房地产公司将更难获得信贷。自硅谷银行倒闭以来，标普房地产板块再次下跌2%，而标普500却上涨了4%。

Chase投顾的总裁Peter Tuz指出，目前银行业的状况并没有让房地产公司的日子好过一点，由于银行存款的流失，他们现在只会更加谨慎地借钱出去。

RW Baird股票分析师Wes Golladay则表示，如果房地产公司想要让投资者放心，他们就需要实现其在财报季中自己做出的盈利预测。

《2023-2028年中国文化地产行业发展分析与投资前景预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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