万达商管拟调整6亿美元债还款计划 2023房地产金融行业环境及投资方向

• 李波 2023年11月21日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 879 54
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大连万达商业管理集团有限公司在11月21日公告称，计划调整子公司万达地产国际有限公司一笔美元债还款计划。该笔债券于2014年1月发行，将于2024年1月到期，合计金额6亿美元。

大连万达商业管理集团有限公司在11月21日公告称，计划调整子公司万达地产国际有限公司一笔美元债还款计划。该笔债券于2014年1月发行，将于2024年1月到期，合计金额6亿美元。

万达商管表示，由于当前房地产行业持续低迷，境外资本市场利率不断上升，公司再融资面临一定困难，且万达商管子公司珠海商管年底前获批上市存在一定不确定性，为减少公司短期流动性压力，万达商管主动提前进行流动性管理，筹备美元债调整还款计划，以保证公司流动性持续稳定。

华尔街见闻了解到，万达此次调整美元债仅限于该笔债券，不涉及其他公开债，且未来也不会调整。该笔债券计划1年内分四次还清，还款来源于稳定的租金收入和珠海商管分红。本笔美元债归还后，万达还剩2笔美元债各4亿美元，将于2025及2026年分批到期。万达方面称，有信心可以按时偿还。

中央金融工作会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。

整体来看，中央金融工作会议对房地产行业的表述是积极的，特别是针对企业融资方面，明确表示“要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，也针对过去存在的资金缺乏监管或者监管保障措施不到位，导致新房楼盘烂尾、资金挪用、放大企业杠杆等引起社会预期不稳、购房者利益受损等进行完善，后续将会进一步强化新房预售资金监管和使用、存量房甚至租赁房领域出台更加完善的资金监管政策，这些措施的出台都将有力保障购房者利益不受侵害，重塑全社会对房地产行业的信心，实现房地产行业健康平稳发展。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国房地产金融行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划》显示：

2023房地产金融行业环境及投资方向

对于中央金融工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，刘水认为，预计这将对房地产企业融资规则“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”相关参数进行调整，修改完善相关规则。房地产金融宏观审慎管理主要目的是防风险，抑制房地产市场过热是防风险，适度支持促进行业修复也是防风险，未来一段时间房地产金融审慎管理的方向应该是适度支持。

三季度末房地产贷款余额53.19万亿元增速下滑态势有所企稳

11月1日，央行发布2023年三季度金融机构贷款投向统计报告。截至三季度末，房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点;前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。

此外，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点。个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。

房地产金融依然面临压力，虽然房地产贷款增速有所企稳，但依然处于下行趋势，尤其是在个人住房贷款方面。

从数据看，前三季度国内金融机构贷款呈现两方面特点：一是总量保持平稳增长，对实体经济支持力度明显增大;二是贷款结构持续优化。而随着各部门、各地方政策措施出台落实，近期房地产市场出现了积极的变化，高频数据显示的重点城市交易活跃度上升，销售和市场预期均出现边际好转。

房地产既是实体经济的重要部分，又具有较强的金融属性。近两年，房地产市场发生深度调整，其引发的金融风险正受到越来越多的关注。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

业内人士认为，随着“稳增长”力度的进一步增强，催化地产政策边际改善，房地产行业产业链上的家居行业或将率先复苏。“保交楼”是行业当下及未来一段时间重要推进的工作，而保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，要求银行积极做好“保交楼”金融服务等，都释放了宽松房企的信号，为房地产行业带来了积极的发展预期。更长远看，房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，未来政策端还将继续保障合理住房需求，严防房地产过度金融化、泡沫化等倾向。

房地产金融市场未来投资方向

房地产业告别“黄金时代”，已经成为公认的现实。近年来，房地产市场的发展动力明显减弱，在2021年触及18万亿的“天花板”后，市场体量开始缩水。同时，房价不再快速上涨，行业的整体利润率也逐年下降。

在“房住不炒”深入人心的情况下，以往高涨又乐观的市场预期很难再现，谨慎、理性成为市场的主旋律。2023年7月24日的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”其中关于“供求关系发生重大变化”的表述，为首次出现。

在此情况下，调整在所难免。2021年下半年以来，房地产市场开始降温，此后逐渐进入深度调整状态，部分房企出现债务违约，并引发一定的金融风险。其间，虽然稳楼市政策不断推出，但市场至今仍未进入回温通道。

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。易居研究院研究总监严跃进指出，“三大工程”有望成为未来重要的投资方向。尤其在热点城市，“三大工程”有较大的市场空间。

今年，中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，这是当前建设领域的“三大工程”，是改善民生、扩大内需、推动高质量发展的重大举措。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的房地产金融行业报告对中国房地产金融行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

同时揭示了房地产金融市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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