2024年地产行业洞察：城中村改造是关键抓手

• 吴亚楠 2023年11月18日 来源：互联网 288 11
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积极稳步推进城中村改造意义重大，能够在有效扩大内需方面发挥重要作用。积极稳步推进城中村改造，将有效解决超大特大城市工薪阶层、低收入群体、新市民住房需求。

中国正处于经济上升时期、人口流动以就业为导向、政府主动性更强、城中村呈碎片化，并有基层组织管理，中国的城中村毕竟不是国外的贫民窟，随着城市的更新改造，城中村也不断地融入城市的发展历史当中。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年版城中村改造产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》显示：

城中村改造产业报告

城中村成型的过程可分作三类。一是外围型，处于城市边缘，且未来将纳入城市用地;二是城郊型，部分用地已经被纳入城市建设，但依旧保留农村与城市之间的界限，形态较为独立;三是城市型，基本融入城市，却拥有自己的生态系统。

城中村最早出现在深圳、珠海等新兴城市，随后在北京、广州等城市蔓延开来。就2008年的数据显示，深圳市有241个城中村，北京231个，西安市417个，昆明288个，中小型城市也存在，如浙江绍兴有45个城中村。

2023年对于房地产而言是历史性的一年，行业有待改善，企业盈利延续寻底，与此同时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化。纵览各家券商的投资策略，即将到来的2024年，地产行业仍将处于缓慢复苏的进程中。

2023年，持有地产股依然不是好的投资选择。今年7月份，当月申万房地产指数大涨14%，几乎一口气填平此前四个月的全部跌幅。7月份地产股股价的亮眼表现与楼市3月、4月短暂的销售小阳春错开，与政策调整预期时点更为贴近。7月份，地产政策的优化调整迈入高潮。7月24日召开的中共中央政治局会议定调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部、央行、各地政府从供需两侧，出台了包括认房不认贷、首套首付降低等一系列政策，响应中央号召。

统计局数据显示，今年前10月，销售层面，商品房销售面积9.26亿平方米，同比下降7.8%;商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%;投资层面，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%;价格层面，10月份北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格分别环比跌0.4%、涨0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持续推进下，竣工数据是少有的正增长数据，前10个月，房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。

基本面走弱，政策敏感度降低，共同造就了地产股今年的下行趋势。而从二级市场角度，目前地产股估值处于低位，资金关注度也极低。

城中村改造促进经济增长和城市高质量发展

中央金融工作会议提出要加快“三大工程”建设，意指保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展制定配套政策、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房和城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。第一类，符合条件的实施拆除新建;第二类，开展经常性整治提升;第三类，介于前两者之间的实施拆整结合。

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是党中央、国务院审时度势作出的重大决策部署，对消除各类安全风险隐患、改善居住条件、优化住房供给结构、完善城市功能、拓展城市发展空间、促进经济增长和城市高质量发展等具有十分重大的意义。

积极稳步推进城中村改造意义重大，能够在有效扩大内需方面发挥重要作用。

中国住房和房地产研究院专家委员会委员王锋认为，据估计，全国21个超特大城市城中村改造可以产生直接投资超过10万亿元，带动其他投资超过15万亿元，合计超过25万亿元。以深圳为例，深圳市城中村改造已实现固定资产投资约7000亿元，促进了经济高质量发展，提高了土地节约集约利用水平，保障了城市发展空间;通过拆除并新建，规划增加120所学校、300所幼儿园和280家社康中心，配建650万平方米保障性住房，改造后公共服务设施水平显著提高，市政交通基础设施承载能力不断增强，城市功能更加完善。

积极稳步推进城中村改造，将有效解决超大特大城市工薪阶层、低收入群体、新市民住房需求。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的城中村改造行业报告对中国城中村改造行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。同时揭示了城中村改造市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

想了解关于更多城中村改造行业专业分析，可点击查看中研普华研究院撰写的《2023-2028年版城中村改造产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。同时本报告还包含大量的数据、深入分析、专业方法和价值洞察，可以帮助您更好地了解行业的趋势、风险和机遇。

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