加快解决新市民住房问题 在住房领域创造一个新赛道 保障性住房行业市场机遇深度调研

• 李波 2023年12月22日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 681 40
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据住建部网站，12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。

据住建部网站，12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。

住房和房地产板块，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。

配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要引入的人才，以家庭为单位，每户保障对象只能购买一套配售型保障性住房。

据了解，国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出在城区常住人口300万以上的大城市率先探索规划建设保障性住房，南宁市是广西唯一符合条件的城市。

如果你想了解保障性住房行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2023年版保障房建设产业规划专项研究报告》。重点分析了我国保障性住房行业将面临的机遇与挑战，对保障性住房行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

国发114号文提出了两个关键内容：一是加大保障性住房建设力度，以满足广大人民群众的住房需求;二是推动房地产产业转型，实现商品房和保障房共存。这意味着，未来的房地产市场将形成多元化的格局，满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。

近日，国家发布了《规划建设保障性住房的指导意见》(简称“14号文”)，提出了一系列重要措施，旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求，同时推动建立新型的房地产业发展模式。

这份文件是继今年7月国务院发布《加快发展保障性租赁住房的意见》后，对住房保障体系进行的另一项重要顶层规划文件。

其次，保障性住房的建设将带动相关产业的发展，如建筑、建材、装修等，为社会创造更多的就业机会。同时，随着房地产市场的多元化，也将为经济增长注入新的活力，促进经济的可持续发展。

随着城镇化进程的加速，第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口达到3.76亿人，10年间增长了将近70%，租住房屋成为刚需。北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。

同时，在一些城市，青年人及进城务工人员、新就业大学生等新市民面临租房成本高、可选房源少、租赁关系不稳定等住房压力。

在稳住经济大盘的背景下，房地产“救市潮”在全国铺开，过去一段时间，相关部门已经对房地产行业动用财政、货币等政策工具，但主要城市商品房成交情况仍然有待回暖。

我国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，工作重心逐渐从商品房转向保障房，对租赁市场的扶持力度不断加大，扶持政策频出。

经过十几年的发展，随着客群对产品品质要求的不断提高，住房租赁产品逐渐开始细分，住房租赁运营企业也开始探索多产品线发展战略。未来青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品将成为企业在产品线规划方面的主要发力点。

全国商品住宅销售面积同比负增11 个月，最大降幅达到-36.59%。2008 年调整大周期 自 2008 年 1-2 月起销售面积同比增速转负，持续至 2008 年 12 月，期间销售面积负增长共 计 11个月，平均同比增速-18.59%，单月最大降幅为 2008 年 8 月的-36.59%。

2009 年 1- 2 月开始销售面积同比增速由负转正，2009 年 11月到达同比增速最高点 97.97%，销售加 速上行 10 个月，平均同比增速 56.21%。

目前，特别是7月22日国务院电视电话会议召开以来，各地区、各部门认真贯彻落实，推动发展保障性租赁住房取得初步成效，形成了一批可复制、可推广的经验。

其中包括，注重把握好保障性租赁住房工作的政策导向，坚持小户型、低租金面向新市民和青年人，各地均明确保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

此外，会议提出，充分利用《意见》明确的各项土地支持政策，引导村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等积极发展保障性租赁住

国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%;商品房销售额66072亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。

面对当前行业大变局，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在会上坦言，眼下房地产行业确实进入了一个寒冬季节。

相较去年，近期我国货币政策刺激力度明显增加。此外，在8月24日召开的国务院常务会议再次强调对刚改需求的支持力度，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

处于中前期阶段的城市中，西宁、海口、郑州、武汉、福州、南京、杭州、青岛、济南 这 8 个城市本轮周期当月销售面积处于历史高位，后续仍需一定时间继续调整后销售才会 出现回暖迹象。

武汉为例，2022 年 1-4月住宅销售面积均值达到 100.5 万平米。而青岛市 2022 年前 4 月销售面积均值为 90 万平米，也处于历史高位。较高的销售面积并未反映今年疫情冲击的影响，楼市未来可能面临一定的调整。

保障性住房行业市场机遇深度调研

对于保障性住房体系建设，中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬在接受中国证券报记者采访时表示，我国保障性住房体系涵盖公租房、廉租房、经适房、限价房、共有产权房、保障性租赁住房等多种形态，是房地产市场的重要组成部分。

近日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，预计公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建设将进一步提速，逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。

保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。保障房体系的完善，有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间。

当前，我国居民住房条件显著改善，已建成世界上最大住房保障体系。累计建设各类保障性住房6000多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.5亿多群众喜圆安居梦。

我国已明确住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为重点，推进保障性住房建设。“十四五”时期，保障性住房建设仍将加快推进，还将有更多居民受益于保障性住房建设。

保障性住房，应让住房困难群众既住得进、也住得好。对于规划、建设保障房的相关单位、规划师、设计师、建设单位等，不应因规划、建设的是保障性住房就降低标准，而应严格依照规划，以普通商品住宅同等标准建设保障性住房。

强化保障性住房设计方案评审工作规程，是提高住房建设标准、打造“好房子”样板的体现。

保障房行业报告对中国保障房行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了保障房市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

未来，保障房行业发展前景如何?想了解关于更多行业专业分析，请点击《2023年版保障房建设产业规划专项研究报告》。

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