商业物业市场集中度分析 商业物业资本市场现状

• 2022年1月11日 ZhouXun来源：互联网 464 24
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商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。

商业物业是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。

商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。

商业物业市场集中度分析

当下，地产开发商正在迎来史无前例的挑战。在三道红线、集中供地等多重调控措施下，地产开发商的发展再一次被按下“暂停键”，资本市场也对地产开发行业充满了悲观情绪。

但令人惊奇的是，资本市场仍然对地产相关的物业管理服务行业表现出了极大的兴趣。Choice数据显示，融创、保利、碧桂园的滚动市盈率都在5倍左右，而融创服务、保利服务、碧桂园服务的滚动市盈率均维持在20倍左右，物业管理服务企业的估值水平远超地产企业。

资本市场看好物业管理服务行业的逻辑不难理解。一方面，物业管理服务行业的商业模式更优秀，拥有轻资产运营的特性;另一方面，物业管理服务行业的市场规模足够大。东方证券研报指出，到2030年，基础物业管理服务市场规模将达1.7万亿元。

相较于地产开发行业百强企业高达75%的市场份额，物业管理服务行业的集中度仍有较大提升空间。这意味着，现有的玩家们仍然有机会完成“鲤鱼跃龙门”。站在十年后看当下，一场关于物业管理服务行业的诸侯分化、洗牌大战已经拉开了帷幕。

商业物业资本市场现状分析

2021年，龙湖智创生活陆续完成对亿达服务、楷林商服、九龙仓旗下中国内地部分物企等标的的收购，对企业规模、高能级城市项目布局以及产业园、商业物业、住宅物业等细分业态均进行了加强。

2022年1月7日，龙湖集团发布全新智慧生活及空间服务品牌龙湖智创生活，并发布公告建议将其分拆在港交所独立上市。同日，龙湖智创生活于港交所递交上市申请。至此，物业行业唯二未上市的头部企业龙湖智创生活和万物云均已启动IPO进程。

龙湖智创生活是“一个龙湖”生态体系内生长出来的全新品牌，融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等板块的核心能力。据招股书披露，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%;截至2021年12月28日，企业物业管理服务在管面积达2.54亿平方米，商业运营服务在管面积580万平方米，是目前规模最大的以“物管+商管”双轮驱动的物业企业。

2021年物业行业的资本表现可谓错综复杂，上半年在利好政策加持下保持良好增长势头;下半年，大盘走势趋弱，政策利空，加之受到地产行业波及，物业板块持续回调。综合而言，全年物业板块表现劣于上游H股地产板块和港股大盘，资金流失严重。

但从另一方面来看，资金的抽离对于尚未上市的企业而言或许是暗藏机遇。当前资本对于物业行业多持冷静观望的态度，对于标的的选择标准更加严苛。因此当有优质标的出现时，资本更愿意流向这些大而稳、有故事的企业。

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