青年公寓，租赁市场的下一匹“黑马”?　　青年公寓行业发展机遇深度调研分析2023

• 方蔓桃 2023年12月1日 来源：百度 754 45
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如果你想了解青年公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年青年公寓行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。重点分析了我国青年公

“晒房”的缘起，是广州的特卖电商唯品会，投资1.2亿元在市中心核心地段改造672套公寓并交付给员工入住，而租金仅为市场价的1折。

空间秘探了解获悉，该公寓名为“唯家公寓”，而租金仅以市场价的1折的超低价租给自家员工，平均价格也就300元/月左右。据了解，入住唯家公寓的员工中，95后占比6成以上，刚毕业的大学生入职后也会获得抽签入住的资格。“唯家公寓”这一企业员工宿舍型公寓中不仅内部给唯品会企业基层员工入住，不少中高层白领也会居住于此，作为企业福利，租金远低于市场价格。

从青年公寓行业地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是邻近公共交通枢纽，特别是地铁站。

如果你想了解青年公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年青年公寓行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。重点分析了我国青年公寓行业将面临的机遇与挑战，对青年公寓行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

我国青年公寓供应量逐年递增，从161.5万套发展到445.1万套，年均复合增长率约为28.9%;青年公寓行业出租量也从147.8万套增长至401.2万套，年均复合增长率约为28.4%。

其中低端青年公寓凭借其低廉的出租价格，占据着市场的主流地位，而中高端青年公寓出租量相对较少，占比约为25%。总的来看，我国青年公寓行业发展势头仍然强劲，但由于多为刚入社会的毕业生，因此顾客多选择价格低廉的低端公寓。

青年公寓行业作为近几年来的一个投资热点，吸引了大量来自资本市场的关注。 已有多个公寓企业获得了资本市场的资金供给，成功推动了企业的发展。青年公寓行业集中度整体偏低，正处于抢占市场份额的阶段。

目前，国内已经有专门运营此类项目的企业出现，并推出了一系列标杆型项目。从市场来看，青年公寓属于亟待开发的一片“蓝海”。

国内很多公寓运营商，也从综合类公寓逐步转向更精准的公寓产品方向来。例如，细分领域第一的安歆公寓，专注为企业员工提供全方位住宿产品，覆盖白领公寓,合租公寓,蓝领公寓等等，并针对企业基层、中层、高层，分别提供不同的长中短期酒店式、连锁化、专业性的“一站式”住宿服务。在各产品线的配比方面，定位蓝领公寓的乐寓占比达到90%以上。

此外，魔方公寓，凭借“自身增长+整合并购”双轨并驱的发展模式，以多款公寓产品切入该租赁细分市场，它不仅为都市白领提供长期独立居住的标准化解决方案。还在巩固白领公寓市场优势基础上，大力推进蓝领公寓细分市场的城市布局，并推出品牌——9号楼公寓。目前，9号楼公寓规模及影响力将持续提升，已经在全国范围内为数十家大型企业客户提供了更加舒适、便捷的租住服务，有效缓解了城市CBD及产业园区周边基层员工的职住平衡问题。

青年公寓客户群体主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。青年公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，青年公寓投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。

例如，早前上海有一批房源被周便的餐饮店、汽修店收入作为员工宿舍，宿舍里甚至连阳台和客厅都放满了上下床。针对这一现象，上海市发布了《上海市住房租赁条例》，《条例》明确规定禁止群租，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，要求对员工宿舍居住环境进行改善。

如今，随着蓝领们的“换代”，“宿舍”也开始蜕变了。现在的蓝领公寓所针对的群体大多以90后为主，上一辈蓝领们所追求的住宿条件“一张床”即可被满足。而今，“一张床”带来的集体宿舍，已经不被“新蓝领”们所接受。“新蓝领”们的住房需求开始向白领靠近，他们的需求在不断提升，更加看重居住环境的舒适和服务质量的改善。两代人对住房的要求发生了巨大的变化，让这个市场有了一个更加良性的发展。

在中国，青年公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。考虑投资青年公寓的资本以中长线为主，强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因;资产价格过高成为目前市场最大挑战;机构最担心的未来市场风险是租金和流动性;投资者对于未来5年青年公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。

随着青年公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。未来的公寓房，发展前景还是可以的，也不是说所有的公寓房都不值得去投资，和普通住房一样，都需要去综合考量，在大城市限购限贷的背景下，公寓也是一个不错的选择。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。

我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%;其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%;面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例仅为1.35%。

青年公寓行业市场机遇分析

实际上，青年公寓对于当下市场来讲，即是针对于社会青年群体或企业员工所开发的白领公寓和蓝领公寓的融合版块。青年公寓为何值得加码?主要有以下几个原因。

首先，政策暖风频吹。“产城融合”、“职住平衡”已经成为“十四五”期间租赁住房发展关键词。如今，白领公寓相对在长租公寓市场中较为吃香，蓝领公寓相较于过去民房租住，越来越受到政府的支持和鼓励，这也从政策层面给予发展动力。纵观近两年的相关政策，在一些外来务工者相对集中的城市里，可以很明显地看出国家在解决蓝领群体住房问题上的决心。

以万科、招商蛇口、世联行等为代表的开发商和地产代理商类型;以城家公寓(华住酒店集团旗下)、逗号公寓(如家酒店集团旗下)、漫果公寓(住友酒店集团旗下)的酒店企业类型;以58同城、赶集网、途家网等为代表的网络房屋租赁平台。

近年来，在消费升级的影响下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓在一定程度上取代了传统的租房行业，青年公寓随之在市场上的渗透率也得到进一步的提升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

未来，若你想了解更多青年公寓市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2022-2027年青年公寓行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。

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