城市更新行业市场发展现状及中国城市更新市场数据分析

• 黄文玉 2022年11月29日 来源：百度百科 中研报告 政府公告 1112 71
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城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

城市更新是指什么?

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。

以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO3Q等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示：

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

城市更新行业市场发展现状

2019年以来，城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策，加快推进城市老旧小区改造，社会各界对城市更新的关注度也空前提升，一系列城市更新会议和活动相继举办，“城市更新”成为时下大热话题。城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式，同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到，目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。

近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用，成为下一轮城市发展的新增长点，成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

随着城市更新内涵迭代升级，中国城市更新进入高质量发展时代，拆旧建新中还涉及到城市保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题，这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。

中国城市更新市场数据分析

一、中国城市更新建成面积分析

数据显示：广州市建成区面积1237.55平方公里。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中国城市更新用地面积分析

深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。可建设用地匮乏、空间承载力逼近极限，制约着重大项目、公共设施的建设与发展。城市更新承担着解决城市配套短板的问题、增加公共配套利益落地、助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。

2020年6月8日，为进行城市更新，山东省菏泽市将实施城市品质提升三年行动，将城市更新行动细化为风貌特色、蓝绿空间、空气洁净等8个提升专项行动。

2022年1月，北京市十五届人大五次会议召开第二次全体会，市人大常委会主任李伟向大会报告工作。让“城市更新”有法可依、有矩可循，是破解城市发展痛点、难点、堵点的前提和基础之一。2022年，北京市人大常委会拟审议城市更新条例，城市更新今后将有法规保驾护航。

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