住房租赁行业市场现状 租房租赁行业未来发展态势

• 吴澳燕 2023年1月4日 来源：中新经纬 中国经济网 证券日报 888 55
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近年来，租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一，但违约涨租、克扣押金、“隔断房”和“甲醛房”等行业乱象仍时有发生。大力发展住房租赁市场，法律法规层面的保障不可或缺。

近年来，租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一，但违约涨租、克扣押金、“隔断房”和“甲醛房”等行业乱象仍时有发生。大力发展住房租赁市场，法律法规层面的保障不可或缺。

今年以来，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，将于2023年2月1日起施行;此前，以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市场乱象;另外，广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则，对维护承租人权益提出明确要求。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年住房租赁产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置的存量房，因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构，推动住房租赁市场高质量发展，成为题中之义。

根据七普数据，我国流动人口规模在近十年中显著增强，增长69.7%，并加速向一线、新一线大城市，以及京津冀、长三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入无疑推动了租房需求的增长，有数据显示，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

根据行业观察测算，在我国千万人口级城市中，住房租赁市场规模预估或破千亿，北京、上海、广州两千万人口级城市，其市场规模更高，预估分别可能超过2800亿、3700亿、2500亿。

广阔的市场空间下，《蓝皮书》发现越来越多一线城市业主的“闲置房出租意愿或已超过买卖意愿”，53%的业主愿意选择长租机构委托出租。同时在“加快发展长租房市场”的一系列政策指导下，业内认为应尽快提升机构化长租房占比在一线城市达30%、在全国整体达15%以上。

住房租赁行业市场现状

在传统住房租赁市场中，主要以个人房东为主的租赁房源，普遍存在配套陈旧、品质差、服务少等问题。而随着经济水平提高、居民消费水平提升，2011年前后，住房租赁企业逐渐出现，瞄准租赁市场短板和租赁住房刚需推出了“长租公寓”，开启了由“机构化”逐渐替代“个人化”的行业发展进程。

2015年起，资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长，资本热潮下的开发商们集体“抢滩”，盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》发布，以及各地的监管和支持政策陆续出台，对行业进行了有效管理，明确了企业要在规范中发展，使行业在净化后步入稳定的精耕期。

在整体租房市场上，自2020年以来，城市租住群体对于“品质居住体验”的关注度提升了34%。其中，认为“房屋需要配备智能门锁等智能家居”“合租公区应有保洁服务”的租客占比，分别提升了45%和37%。

对于如何满足居住品质要求，有65%的租客表示会优先考虑“长租机构的房子”。不少租客表示，尤其在经历过疫情防控期后，机构化长租房的居住体验相对稳定，生活服务更加全面，同时APP线上找房签约的流程更加便捷。

租房租赁行业未来发展态势

住房租赁问题既是群众民生问题，也是城市发展问题，关系千家万户切身利益。近年来，住房租赁市场的稳定发展受到各方关注。

党的二十大报告明确指出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，重申了十九大报告的有关表述，表明未来五年以至更长时期，住房和房地产领域仍以加快建立租购并举的住房制度为主要任务，尤其是要加快补齐住房租赁短板。

对于租赁市场的金融风险隐患，多地要求租赁企业将押金及租金通过第三方账户托管，避免资金被随意挪用。比如，北京规定，住房租赁企业收取的押金和租金一般不得超过1个月和3个月，并需要通过第三方专用账户托管，超收的租金应当纳入监管;上海规定，住房租赁企业应在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并向社会公示，租赁企业一次性收取租金超过3个月及收取押金超过1个月，租金应存入专用账户;广州在《关于规范住房租赁市场的通知》中提倡出租人按月收取租金，明确“1个账户、一致周期、有条件解冻”的监管方式。

据中国指数研究院统计，截至2022年6月份，全国有超80个省市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，其中，2021年已完成94.2万套(间)，2022年计划筹集240万套(间)。除40个重点城市之外，另有34个城市公布了“十四五”期间保障性租赁住房筹集计划，共约123万套(间)。

在租赁模式变革方面，过去一段时期里，住房租赁企业推动行业由C2C向C2B2C转变，而面向未来，则更强调企业与个人的“价值共创”。2021年，自如创新求变推出的“增益租”模式即是如此，从单纯的委托出租转向长远稳健的伙伴关系。该模式下，“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，不仅是吸引业主将存量房源投入市场的亮点，也是保障业主基本利益、降低风险的关键。而自如对于供应链十几年的打磨，让装修成本相对更低的同时，保障居住品质，使租客享有更具性价比的居住产品。

总结来看，住房租赁行业是个“年轻”的行业，也是个快速变革的行业，面对未来近10万亿的市场规模，机遇与挑战并存。业内专家认为，在政策指导下，机构化长租房占比在不断提高的同时，“头部”企业经验应对行业赋能，从而带动“中长尾部”发展，形成各方共创共助的市场格局，而相关企业更应秉持长远发展定力，以审慎态度强化精细化运营，让“长租”始终遵循“住”的本质。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年住房租赁产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》。

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