房子也能 以旧换新 多地推住房以旧换新 新模式 二手房行业市场机遇分析

• 李波 2023年10月25日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 566 31
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房子也能像手机、家电一样“以旧换新”?近日，宁波启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”，引发市场关注。所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。

房子也能像手机、家电一样“以旧换新”?

近日，宁波启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”，引发市场关注。所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。宁波市提供的“换新购”服务主要分为三个步骤：

一是签署协议，明确房源。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新房房源，与开发企业签订新房(放心买)认购协议，与经纪机构签署二手住房(优先卖)协议，同时签署三方协议。

二是锁定房源，优先售卖。在协议规定期限内(倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准)，开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。

三是根据成交与否，履行合同。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续;若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新房认购金，购房者无需承担违约责任。

中指研究院宁波分院总经理李嵩在接受《金融时报》记者采访时表示，宁波市推出的“换新购”买房服务模式，深度挖掘了一部分想要 “以旧换新”的客户需求，通过打通二手房子与新房置换渠道，缩短二手房的出售周期，同时拉动新房去化率。但也可能会给二手房中介平台增加压力，堆积过多二手房源，压低二手房价格。

多地推住房“以旧换新”新模式

实际上，近段时间以来，南京、济南、淄博、南通等多个城市都推出了住房“卖旧换新”模式，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。同时，也能切实减轻市民购房负担、享受更多实惠，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

总的来看，住房“以旧换新”模式，就是各地针对有“卖旧房换新房”需求的购房者，帮助他们提前锁定意向新房，同时加速旧房出售。根据克尔瑞地产研究发布的报告，从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。

一种是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3至6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。

第二种是，房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

比如，海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴。扬州房交会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房。

政策执行效果不一

从多个城市执行的政策效果来看，住房“以旧换新”政策在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时表示，在房地产市场改善型链条循环不畅的背景下，这一政策落地将会缓解房地产市场信息不对称的问题，促进房源匹配。

前述研究报告指出，“以旧换新”服务可以盘活存量房，提高市场活跃度。但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一。南通推出的“以旧换新”政策取得了较好的效果，一方面是因为开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠;另一方面，用于换新购的新房房源较好。

随着时间的推移，我们不得不面对目前的现实：二手房市场变得越来越难以销售，许多房产中介公司因此倒闭并关闭门店。这一现象引起了人们对于房产行业的深思。

然而，与其将这看作是困境，不如将其看作是挑战和机遇的开始。在这篇文章中，我们将探讨当前二手房市场的变革，并提出一些应对策略。

首先，我们需要认识到，二手房市场的艰难并非无缘无故。过去一段时间内，房地产市场出现了一系列的政策调控措施，其中包括限购政策、限贷政策等，这些措施直接影响了二手房市场的供需关系。

此外，房产中介行业竞争激烈，许多公司采取了价格战等手段来争夺客户，导致佣金率下降，利润减少，无法为公司持续发展提供资金支持。

如果你想了解二手房行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。重点分析了我国二手房行业将面临的机遇与挑战，对二手房行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

尽管种种困难存在，我们依然能够看到二手房市场的变革给我们带来的机遇。首先，随着社会经济的不断发展，人们对于居住环境的要求越来越高，对居住质量的要求也越来越高。这使得买家在购房过程中更加注重房屋的品质和位置等因素，二手房市场也需要随之调整，提供更具优势的房源。

业内观点认为，多数城市较去年挂牌量明显攀升，市场观望情绪较浓，随着利好政策的落地，市场情绪将会逐步改善。

从市场表现来看，杭州楼市8月的成交规模仍未恢复至上半年水平。

据数据，今年8月杭州新房成交75.9万平方米，同比下降16.9%，环比则增长了29.8%。数据显示，今年8月，杭州市区新房销供比0.91，整体去化有所减缓，市场供大于求，市区库存面积环比增长5.2%，约450.8万平方米。

其次，随着科技的迅猛发展，互联网成为了人们获取信息的主要渠道。因此，在变革二手房市场时，房产中介公司需要适应互联网时代的需求，通过优化线上平台，提供更快捷和便利的交易方式。可以利用大数据分析技术，为买卖双方提供更精准的房源匹配，提高交易效率。

从二手房价格变化情况来看，杭州8月二手住宅均价29827元/平方米，环比上月30025元/平方米的价格出现小幅下降，较去年8月32558.9元/平方米的价格下降7.8%。

北京是市场反应最强烈的城市之一。中原地产数据显示，新政后北京二手房房源挂牌量明显增加，9月2日新增挂牌房源超过3000套，二手房客户新增大约1倍。这其中，有600套房源涨价，业主多是为“卖一买一”换房，整体而言成交价基本平稳。

北京中原地产数据显示，新政落地后，北京二手房带看量以之前看过房的客户为主，最活跃的是重新被认定为首套资格的人群，多为“卖一买一”客群;成交方面，从实时监测数据来看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值(1440套)的两倍。

政策出台后，深圳多个房产中介平台的带看量均在攀升。9月3日(周日)，深圳中原平台带看量涨幅最高，环比8月的日带看量增长了75%。同一天，乐有家平台带看量同比二、三季度的周日平均水平上涨了五成。

深圳市房地产中介协会数据显示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3万套有效二手房源在售，较上周(8月21~27日)增加523套，挂盘量继续增长。

乐有家研究中心数据显示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，业主新增挂牌量单日增幅20%左右(对比此前高峰期)，但9月1日起恢复新政前水平。

目前，深圳二手房价格的跌幅要比北京上海更高，“卖一买一”所消耗的交易周期也比北京、上海要长一些。并且，深圳的购房者对房价下跌的预期比较强烈，当前入市的积极性可能不如北京和上海，所以新政对提升杠杆的效果不如北京那样显著。

二手房行业市场机遇分析

9月1日晚，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局三部门联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(简称《通知》)。

根据《通知》，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

业内人士表示，该政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。预计三大群体将会选择出手：一是之前自然积压有购房需求，但还在观望的群体可能会选择出手;

另一部分是之前在京没房，首付够不上，但收入没有问题的人群，这部分人因新政后首付比例下降会选择出手;还有一部分是换房的改善性需求也会选择入市。

近段时间，从中央到地方，房地产市场相关利好政策、措施密集出台，全力促进房地产市场平稳健康发展。从供应方到需求方，利好政策全面提振各方对房地产市场企稳回升的信心。

中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

其中提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

总结而言，二手房市场的变革给我们带来了挑战，但也给我们带来了机遇。房产中介公司应该及时调整策略，进行技术升级和转型，提供更优质的服务。

政府部门也应积极出台政策支持，创造良好的市场环境。只有通过共同努力和合作，我们才能够应对挑战，迎接二手房市场的新时代。

8月18日，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。调整优化房地产信贷政策。

要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

总体来说，二手房市场交易交易量在经历2、3月份“小阳春”后有所回调，整体交易量好于2020、2022年但不及2021年同期，呈弱复苏态势，同时挂牌价方面则未发生大幅度下降。

具体来说，北京二手房市场价量稳定;上海二手房市场短期内量价齐跌，但房价不改长期温和上涨趋势;广州二手房市场价格波动较大，成交量连续4个月增长;深圳二手房市场价格水平波动，3-5月成交量为24个月以来前三高。

随着房地产市场的不断发展，房地产开发商和业主对二手房市场的关注度也在不断提高。同时，政府也在不断推动二手房市场的发展，鼓励人们将闲置的房地产物业投入到二手房市场。

二手房行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析二手房未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘二手房行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

欲了解更多关于二手房行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。

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