2023甲级写字楼市场迎来持续高供应

• 黄江 2023年10月30日 来源：新浪 597 34
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上半年，上海，深圳、北京等一线城市的甲级写字楼租金基本回到10年前的水平。各个写字楼业主都在抢新增需求，为了留住企业，其所在园区在争取更大的政策扶持力度，比如提供更加优惠的税收政策，降低企业的运营成本等。

受空置率上行影响，各城写字楼租金都有不同程度的下滑。截至今年上半年底，北京、上海、广州、深圳的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。

一线城市写字楼租金回到10年前

上半年，上海，深圳、北京等一线城市的甲级写字楼租金基本回到10年前的水平。各个写字楼业主都在抢新增需求，为了留住企业，其所在园区在争取更大的政策扶持力度，比如提供更加优惠的税收政策，降低企业的运营成本等。

7月17日，仲量联行发布的2023年二季度杭州商业地产市场报告，办公楼市场中甲级办公楼平均净租金为138.9元/平方米/月，环比下降了0.7个百分点。乙级办公楼平均净租金105.3元/平方米/月，环比下降0.8个百分点。

今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米。

戴德梁行指出，供应影响下深圳全市甲级写字楼市场整体空置率上行，到年中录得24.5%的空置率，较去年底上升1.6个百分点。

供应大增导致写字楼空置率上升的城市还有广州。戴德梁行数据显示，琶洲商务区的多个项目完成竣工验收并集中投入使用，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应达39.8万平方米，是过去五年同期水平的最高值。

在新增供应的拉动下，上半年广州甲级写字楼净吸纳量录得8.1万平方米。但由于租户推进租赁决策较为审慎，因此成交面积普遍偏小。这些因素叠加下，广州全市甲级写字楼空置率延续上升趋势至18.0%，较去年底增加4.1个百分点。

上海情况类似，戴德梁行数据显示，仅二季度，上海甲级写字楼有5个项目入市，共带来28.5万平方米的体量。受持续供应影响，二季度甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%，环比上扬1.28个百分点，比去年底增加4.1个百分点。

上半年上海写字楼运行数据

进入7月中旬，五大行陆续发布上海写字楼上半年运行数据。

据戴德梁行统计，2023年第二季度，上海甲级写字楼净吸纳量为3.09万平方米，环比、同比分别下滑77.5%、59.9%。甲级写字楼整体空置积率攀升至18.59%。

供应量方面，据世邦魏理仕统计，2023年上半年，上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应52.9万平方米，同比上升265%，下半年预计约有95.3万平方米的新增供应，是近10年来最高水平，供应量主要分布于花木、北外滩、前滩、徐汇滨江、真如等板块。

戴德梁行统计数据显示，截至上半年底，北京甲级写字楼租金约为316.2元/平方米/月，比去年底下滑1.7%;上海则约为244.7元/平方米/月，半年降幅约为1.1%;深圳、广州半年租金降幅更为明显，分别下降3%至197.5元/平方米/月、下降3.3%至161元/平方米/月。

2023年杭州办公楼市场租金下降

而杭州市场的租金下降，和供需关系以及空置率相关。办公楼方面，根据仲量联行，二季度杭州两个甲级办公楼项目入市，为EFC欧美金融城T9和观云钱塘城T1，共计带来约13.78万平米的新增供应，甲级办公楼市场空置率由此升至23.4%，环比上升了2.8个百分点。

分板块来看，阿里总部所在地未来科技城板块的办公楼租金为3.46元/平米/天，下跌了4.1%，降幅最大。而传统的武林商圈、黄龙商圈租金降幅紧随其后，租金下跌幅度都在2%以上，分别下跌了2.6%和2.2%。

二季度全市零售物业租金也继续下降，首层净有效租金环比下降0.2%至519.3元/平方米/月。核心商圈零售市场平均净有效租金达961.7元/平方米/月，环比略有回升，而非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.6%。

上述核心商圈是指武林、湖滨和钱江新城，武林和湖滨首层净有效租金不变，钱江新城首层净有效租金甚至还上升了0.9%。但城东、城北净有效租金下跌幅度分别为7.7%和4%。

根据中研普华研究院《2023-2028年写字楼行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

全球写字楼价值蒸发8000亿美元

麦肯锡预测，到2030年，全球包括伦敦、纽约、巴黎在内的9大城市的写字楼价值保守估计可能蒸发8000亿美元。

麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)在最新发布的一份报告中表示，“办公室+居家”的混合模式和远程办公正在重塑商业地产的核心——写字楼的价值，写字楼的空置率将继续上升。

麦肯锡在报告中模拟了到2030年全球主要的9个城市的写字楼估值面临的影响，预计写字楼的估值到2030年将缩水8000亿美元，较2019年水平下降26%;极端情况下，降幅甚至有可能达到42%。

在较为乐观的情况下，到2030年，全球对办公空间的需求将下降13%。到办公室出勤率将比疫情前低30%，每天只有37%的人回到办公室。

麦肯锡表示，如果美国基准利率继续上升，对写字楼的影响可能会更大。凯投宏观曾在报告中指出，预计到2025年底，美国写字楼的房价预计将比峰值暴跌35%，最快到2040年才能恢复到疫情前的水平。

穆迪分析公司公布的数据显示，今年第一季度，美国商业地产价格出现了10多年来的首次下跌，跌幅不到1%，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累。

《2023-2028年写字楼行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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