办公物业市场迈入存量时代 中国办公物业行业市场机遇分析

• 吴澳燕 2023年10月31日 来源：互联网 978 61
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办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

随着政策支持、技术创新和消费升级，物业服务作为新兴行业，在我国得到快速发展。区别于住宅物业，办公物业存在着物业费、毛利率较高等诸多优势，成为物企重点布局领域，部分品牌物企更是占据极高的营收比重。典型如卓越商企服务，2022年商务物业实现营业收入21.6亿元，占比高达77%。

办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

相关数据显示，截至2022年底，全国共有物业服务企业约3.6万家，在管总建筑面积约为290亿平方米，物业服务市场规模达到了1.2万亿元，占GDP的1.2%。预计到2026年，全国物业服务企业的在管总建筑面积将达到355亿平方米，物业服务市场规模将达到2.5万亿元，占GDP的1.8%。

由于社会需求不断在基础服务消费外加码升级，进而带动物业服务不再局限于住宅小区，而是朝着多业态发展。从e交易平台物业采购比例分布来看，住宅小区物业服务采购金额仅占6%，剩余为写字楼、产业园、公园、医院、学校及其他非住业态物业采购。

除去具体商业广场、写字楼外，产业园也展现了巨大的潜力。原本，产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态，但园区物业与办公物业规模相比，差距显著。平台采购中标项目占比为0.1%，但中标金额却达1.68%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国办公物业行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

另外，城市服务的快速发展、国家大力开展新基建，公众物业释放了巨大的市场空间，机场、轨道交通、图书馆、公园等选择物业服务企业也从最初的委托走向现阶段的公开招投标。公建类服务逐步市场化下，此类招投标的频次增加、要求提高是必然。

企业办公需求与城市GDP总量密切相关，数据显示GDP排名前10城市办公需求大于剩余城市总和。而以一、二线城市办公物业管理规模为例，4个一线城市占比多达41%，其中北京占比略高，达到12%，上海、深圳和广州占比都在10%附近，33个二线城市占比约59%，直观反映一、二线城市办公物业整体市场容量差距悬殊。

从存量办公物业需求方来看，无论是甲级办公楼，还是乙级办公楼，业主是开发商企业占比都在7成附近，非开发商企业占比则在3成左右。而从存量办公物业供给方来看，办公物业市场存在较高的竞争壁垒，近半需求均由业主“自行”消化，关联物企凭借集团资源优势，率先抢占存量办公物业近半的市场份额。

中国办公物业行业市场机遇分析

相较于世界主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国现代化办公楼市场兴起，大约只有三十多年。早期进入中国的外资以及港澳台企业，由于缺乏现代化的办公楼，甚至只能租赁酒店套房用于办公。办公楼物业管理领域，尤其是高端办公楼，国际五大行等拥有传统优势。

国内地产公司早期多以住宅开发为主，涉足办公楼领域时间较短。在专业经验要求较高的领域、例如超高层类办公项目中，目前还存在短板。但是，多家国内领先的品牌物企，正多措并举、大力加快办公楼物管业务布局。

目前，国内物企在办公楼领域居领先位置的主要包括：万物云、招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。领先物企代表多为国企。

盈利能力上，办公楼物管毛利率显著高于住宅、公共物业等其他业态，是细分业态中盈利能力最强的业态之一。

根据卓越商企服务、华润万象生活和招商积余等年报披露数据，2021 年，卓越商企服务办公楼物管毛利率 25.5%，比住宅物业高出 8.5 个百分点。华润万象生活办公楼物管毛利率 28.1%，比住宅高 13.1 个百分点。招商积余未公布非住细分业态毛利率水平，但比较住宅和非住业态整体，非住毛利率为 13.60%，而住宅为6.57%;同时在非住细分业态中，办公楼以 15.89% 的管理面积贡献了 41.76% 的营业收入。

伴随现代化办公楼市场发展，优质办公楼物业管理价值凸显。建立先进服务标准、营造良好办公体验、树立高端商务仪式感，离不开专业物管公司。相比住宅，办公楼物业服务标准更高，设施设备更加复杂，对服务商专业化能力要求更高。同时，市场化定价、管理费与租金收入正向关，有助推动品质服务走上正循环。

作为优质细分赛道，办公物业管理正呈现发展新趋势。作为高毛利的细分领域，正吸引越来越多竞争者躬身入局。原有行业格局，将面临变革。更加激烈的竞争局势下，头部企业聚焦核心，加大市拓，尽快占据、巩固领先优势。从以硬件品质为中心，向软性服务、综合服务为中心转变。内优运营，提升规模化、精细化管理能力，是更长久的挑战。

现阶段全国办公物业整体容量近35亿平方米，预估有效容量不足30亿平方米。全国物业管理行业办公管理规模及营收规模早已进入低速增长期，预估2023年全国办公物业管理规模约34.7亿平方米，实现营收约2476.1亿元。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国办公物业行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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