长租公寓行业市场深度分析2023

• 陈观秋 2023年11月8日 来源：百度 345 15
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在资本市场上，基于租赁基本面、资产流动性和可规模化三个方面的推动，集中式长租公寓正在成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

长租公寓行业市场深度分析

在资本市场上，基于租赁基本面、资产流动性和可规模化三个方面的推动，集中式长租公寓正在成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断理清，运营质量日益受到市场各方重视。集中式长租公寓凭借产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业发展的主流趋势。

年轻化是当前住房租赁行业最为明显的趋势之一。根据机构数据显示，目前长租公寓的租客群体中40岁以上的租客仅占5%，而20-35岁人群占比高达89%。年轻客群占比不断提高，租赁需求随之更注重于个性化的情景塑造，以及更具互动性的社交场景。

经历了七八年的市场沉淀，中国长租公寓市场正迎来一个规范理性的快速发展阶段。城市居住需求的持续增长带动租赁市场规模迅速扩张，伴随着盈利模式的日渐成熟，长租公寓的资产价值正进一步凸显。

从投资者的角度来看，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。

据仲量联行的调研结果，超九成投资机构计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。数据显示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%。“强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。”

最新数据显示，今年前三季度北京大宗交易市场共录得成交323亿元，已超2022年全年成交额，市场逐渐回暖。同时，前三季度成交39宗，创5年同期新高，已超去年全年成交数，市场活跃度高。单宗成交金额为8.1亿元，近5年北京市场单宗成交金额呈下降趋势，前三季度有60%的大宗交易成交金额在5亿元以下。

值得关注的是公寓业态(含计划改造成公寓的项目)均为投资类买家成交，约占前三季度投资类买家成交宗数的1/3;司法拍卖成交宗数明显上升，今年前三季度司法拍卖成交15宗，占前三季度总成交数的38.5%;买卖双方均由内资主导，今年前三季度全部成交宗数中仅有2宗为外资买家，其余均为内资买家，全部成交交易的卖方均为内资。

戴德梁行中国资本市场部董事总经理刘兵指出，投资机构持续关注可发性公募REITs的资产，该类资产迎来新风口;随着资产售价预期持续下调以及贷款利率下行，优质资产的投资机会已浮现，城市核心资产投资价值凸显，值得投资人关注。

据中研产业研究院《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》分析：

中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。

在近几年的加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

受9月底的限购优化政策利好影响，广州10月一二手房市场回暖明显。

广州中原研究发展部统计显示，10月广州新房成交量超6500宗，创近5个月以来新高，摆脱了今年6-8月的成交颓势。二手房方面，10月成交量达9361宗，市场活跃度有明显提高，成交量迎来“三连升”。

近日，据中指院数据，广州•鹏瑞1号10月网签5套房，这5套房的网签均价为226201元/平方米，套均总价过亿元。

查询广州市住房和城乡建设局官网发现，广州•鹏瑞1号(备案名：壹湾广场服务型公寓)为商业公寓项目，目前已拿证未售总套数66套，已售总套数6套，已售总面积3027.24平方米，套均面积约547平方米。

该项目位于广州天河区金融城板块，同板块其他公寓项目如合景臻溋名铸等，此前网签均价也有超过20万元/平方米的。

报告根据长租公寓行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国长租公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国长租公寓行业将面临的机遇与挑战，对长租公寓行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

想要了解更多长租公寓行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》。

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