不动产,是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置,移动后会影响其经济价值的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
不动产、 不动产融资租赁服务的概念
不动产,是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置,移动后会影响其经济价值的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当不动产登记机构完成登记后,依法向申请人核发不动产权属证书。当事人持有不动产权属证书,就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。
不动产融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人,合同期内设备所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按照残值购入租赁物,以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物残值销售给承租人,均属于融资租赁。
与住宅形成强烈反差的是商业不动产和工业不动产,国家政策大力支持这些不动产的发展,主要是以存量改造和资产盘活为主,据此一批批Pre-REITs基金和公募REITs纷纷成立。特别是商业不动产领域,目前REITs试点范围已经延伸至消费基础设施领域,所以未来商业不动产也逐渐看见了退出边界。
目前,我国已全面完成了易地扶贫搬迁安置住房不动产登记,为广大搬迁群众吃下了“定心丸”,保障居者有其屋;2023年推行的“带押过户”住房交易制度提升了部分城市二手房交易的活跃程度,更好地满足了部分刚性和改善性住房需求。不动产统一登记体系的确定将为未来房地产市场改革和管理的精准施策提供有效的信息平台和操作平台。
2022年,保有环节开征的两项税种的税收收入合计为5816亿元,仅占当年税收总收入的3.5%,远低于流转环境征收的三项税收(耕地占用税、土地增值税、契税)收入的13445亿元,后三项合计占税收总收入的8.1%。考虑到存量房市场体量大,税基基础稳定,因此未来如果在全国范围内开征房地产税将有助于提高直接税比重,并对地方财政收入带来可观的增量贡献。
根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国不动产行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示:
得益于疫情有效控制和企业全面复工复拍,我国拍卖行业成交额出现大幅补涨,截至2020年底,我国拍卖行业总成交额为8387.05亿元,较上年增加1118.87亿元,同比增长15.39%,其中,12月份拍卖行业成交额为1698.97亿元,同比增长30.97%。从业务成交额增长情况看,我国不动产拍卖的业务量在疫情期间放量增长,传统拍卖业务成为带动全行业成交额稳定增长的基础业务。截至2020年底,我国不动产拍卖市场总成交额为7170.47亿元,较上年增加1566.88亿元,同比增长27.96%。
我国房地产拍卖市场成交额同比出现较大幅度提升。截至2020年底,我国房地产拍卖市场成交额为1422.35亿元,较上年增加205.64亿元,同比增长16.9%,其中,第四季度房地产拍卖成交额492.27亿元,同比增长4%。我国土地使用权拍卖市场成交额同比均出现较大幅度提升。截至2020年底,我国土地使用权拍卖成交额为5748.12亿元,较上年增加1361.24亿元,同比增长31.03%,其中,第四季度土地使用权拍卖成交额2032.7亿元,同比增长26.07%。
经过十年不懈努力,我国全面实现不动产统一登记,不动产统一登记制度体系基本成型。据介绍,目前全国约3000个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍,每天为40万群众和企业提供各类登记服务,10年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份,电子证书证明3.3亿多本;通过推行“跨省通办”“交房即交证”“带押过户”等便民利民举措,实现“一窗、一网、一次”甚至“不见面”办证,一般登记和抵押登记实现5个工作日内办结,较2015年压缩83%。
我国不动产登记从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权,积极服务和支撑了经济社会发展,产权保护更加有力,交易安全更有保障,人民群众获得感显著增强,社会主义市场经济的产权基础更加坚实。
2023年,自然资源部宣布的关于推动农村经济发展的重点,一个是“建立承包经营权不动产权数据库”,另一个是“要加快推进集体建设用地确权登记,用3—5年时间完成房地一体化宅基地确权登记颁证,农村宅基地制度改革试点地区要在2024年4月前基本完成房地一体确权登记并汇交入库”。这两项要求意味着未来一个时期,农村不动产登记确权及登记工作将加快速度,依托于可靠的农村土地数据统计和相关建设用地资质的确认,土地要素市场化改革将不断向前推进。
未来,政策将更多地鼓励开展工商资本入乡试点工作,农村不动产资本化进程将有所加快,金融机构,尤其是农村的金融机构可能加快推出相关的抵押贷款、乡村绿色金融普惠业务等。下一个十年,乡村金融有望成为金融服务业的“蓝海”,并将成为普惠性共同富裕发展的新兴市场。
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2023-2028年中国不动产行业市场前瞻与未来投资战略分析报告
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