住宅行业市场分析：1-11月，全国300城住宅成交面积同比下降28.0%

• 吴澳燕 2023年12月7日 来源：中指研究院 国家统计局 293 11
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住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

根据官方公布的第七次全国人口普查数据显示，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%;年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点，这表明，中国人口10年来继续保持低速增长态势。

经济活力与人口形成的正反馈，将带动房地产市场的繁荣。从国外的经验看，当经济结构中服务业占比越来越高，超大城市对人口就业的吸引力将增加，如果该规律同样适用于我国，则意味着这些经济发达的城市吸引力仍将有增无减。同样，这也代表着未来城市之间的房地产市场或进一步分化。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国住宅行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

今年以来，随着一系列围绕支持房地产行业发展的政策落地显效，我国楼市不论是在整体销量方面，还是在房企库存去化和主动性降负债方面，均频频显现边际改善的信号。但不可否认的是，房地产整体上仍然处于筑底阶段。

10月份各线城市商品住宅销售价格环比下降

2023年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%;二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。

1-11月，全国300城住宅成交面积同比下降28.0%

1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

市场供求方面，1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。

需求结构方面，2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。

住宅行业未来市场展望

当前，我国房地产市场进入新发展阶段，虽然已经出台了不少调整优化措施，但是整体市场氛围没有大的改善，市场交易量没有显著上升，整体市场交易不活跃，观望情绪浓厚，很多合理的住房改善性需求都没有得到释放。

7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。近日召开的中央金融工作会议强调，“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。

随着房地产发展阶段和条件的变化，需要重构房地产业生产函数，实现新阶段和新条件下的新均衡。新模式是供求关系发生重大变化后，高质量供给引领下的精细增长，房地产发展需要回归民生优先的政策目标，重点解决好两个问题：一是基本居住需求得到满足、支付意愿不足的老市民“买好房”;二是基本居住需求尚未得到充分满足、支付能力不足的新市民“好买房”，从而实现供给创造并引领有效需求，也能带动经济平稳增长。

未来京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能;核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽;另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

想要了解更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国住宅行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。

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