高端住宅行业市场情况及未来发展态势分析

• 吴澳燕 2023年12月7日 来源：中研网 互联网 318 13
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高端住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅，不享受减半征收契税的优惠政策;其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。

2023年，房地产市场走到了关键的“十字路口”。中央首次明确指出，房地产市场供求关系发生重大变化。随着房地产市场由卖方市场过渡到买方市场，购房者开始掌握更多的主动权，房企之间的竞争日趋激烈。在市场的变化与竞争压力下，行业发展模式全面回归本质，以产品力提升竞争力的时代全面开启。

高端住宅，是指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高端住宅，不享受减半征收契税的优惠政策;其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。

据机构统计，2022年豪宅购买人群中投资客比重仅为5%，豪宅抛售人群中有三成认为豪宅价格见顶、投资属性减弱。此外，30岁至40岁的“行业新贵”购买人群减少，45岁以上年长客户重新占据较大比重。

实际上，从2019年起一股豪宅热蔓延，核心城市的核心板块豪宅项目成为高净值人群争相挤入的资产“避风港”，这股热潮一直延续到了2022年的8月份。

以北京为例，截至2022年7月末，北京的高端项目一直在引领市场，高价房的头部效应放大。据“维居新房”统计，北京1-7月单价超过10万元的豪宅成交了1753套，同比增长65%;总价2000万元以上级别豪宅成交920套，同比增长18%，是所有新房细分市场中增长最快的一类。

广州的高端市场从2021年起进入上行期，千万级高价房成交量首次突破了2000套，创下历史纪录。2022年全年，广州一手“千万级”高端房仍然畅销，据广州中原研究发展部数据，这类住宅2022年成交宗数突破3000宗关口，同比去年增加33%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国高端住宅行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

10月19日，国家统计局网站发布2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示。广州楼价则持续下探，环比下降0.6%，同比下降1.7%。由此可见，政策利好叠加“金九”依旧未能激活广州楼市，不少新房面临降价促销的局面。

而与之相反的是，广州千万级豪宅的成交创下历史新高。前三季度共成交3817套，较2022年全年增加22.5%。

从日均成交规模来看，2022年日均成交套数为8套，今年前9月日均成交14套，每日较去年增加6套。

放眼全国，豪宅行情也远优于楼市整体表现。从一二线城市，到三四线城市，豪宅飘红并非个别现象，而是一场全面狂欢。

今年前三季度，重点64城总价1000万以上豪宅成交4.2万套，同比增加9.03%。其中，四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成，其中，有15个城市千万级豪宅成交套数超2022年全年。此外，单价15万元/平方米的顶豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

在楼市陷入脉冲式复苏行情时，高端市场表现出较强的韧性，核心区豪宅项目更是“一房难求”，受到高净值人群追捧。

高端住宅行业市场情况及未来发展态势分析

高端住宅是一种生活方式，是人类对高品质生活的一种追求，而这种追求永无止尽。绿城、融创、星河湾、龙湖、远洋、泰禾、万科、保利、招商、金地、世茂、金茂、华润、旭辉、金力、天润等房企在高端开发方面都有所作为。

一线城市，尤其是北、上、深，高端住宅市场占比高居九成以上，北京高端住宅均价最高;上海成交最多;深圳量价涨幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二线城市高端住宅市场，尤其是具有资源优势的别墅高端住宅有后发优势。苏州、成都、厦门、青岛等一些城市优秀高端住宅项目品质已经超越一线城市。

克而瑞日前发布的报告显示，2023年成交新房中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，但一房、二房及其他户型占比持续走低。

与此同时，商品住宅成交面积段也明显趋大。110平米以上面积段产品成交套数占比均有不同幅度的提升，其中110-140平米面积段产品成交占比较去年提升0.3个百分点至37.9%，是市场成交的主力;140-180平米面积段产品占比增长最快;小面积产品占比缩小，90平米以下面积段产品成交比重降至17.1%。

企业产品力层面，截至今年10月，约20家房企基于市场变化与客户需求变化，调整发展战略，创新性地推出新产品、服务体系、社区换新等;产品系层面，头部房企进行了更为精准的研发与升级，不仅涉及住宅产品的多维度升级，更注重人本因素和文化内涵以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现;作品层面，聚焦人们居住需求，以改善型需求为主要导向，进一步探索高品质生活方式与精神需求，提升产品品质，传递居住价值。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

想要了解更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国高端住宅行业发展前景及投资风险预测分析报告》。

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