与你有关 住建部最新发布 全面开展城市体检 城中村改造行业市场机遇分析

• 李波 2023年12月8日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 640 37
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6日，住房和城乡建设部正式发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，要求从明年开始，全国地级及以上城市将全面部署开展城市体检工作。如何给城市做体检呢?

6日，住房和城乡建设部正式发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，要求从明年开始，全国地级及以上城市将全面部署开展城市体检工作。如何给城市做体检呢?

在浙江安吉一个老旧小区，城市体检的入户调查人员正在了解情况。除了充电桩不够，这个126户居民的小区，还存在污水管网堵塞、安防设施缺失等问题。

浙江省安吉县居民 伍权民：现在住在这里感觉最大的问题，还是停车位比较少，道路破损也比较严重。

浙江省安吉县昌硕街道桃园社区居委会主任 郭继：公共休闲场所不充分，包括老年人行动不便，希望加装电梯各种各样的问题。希望通过城市体检，能够得到一个城市更新计划安排，落实下去。

住房和城乡建设部表示，在地级及以上城市全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区。住房、小区体检要以社区为基本单元统筹开展，街区体检要结合现有街道行政边界开展，衔接城市更新单元。

围绕这些对象和目标，各地要建立城市体检基础指标体系，例如围绕住房，要设立结构安全、管线管道、入户水质等指标，围绕城市，要设立生态宜居、历史文化保护利用等指标，做到可量化、可感知、可评价。

此外，意见还指出，城市体检要重在发现问题、推动解决问题。小区体检要建立各社区问题台账，街区体检要衔接15分钟生活圈，查找公共服务设施缺口等问题，城区体检要找准短板弱项。

今年以来，多次顶层会议部署要加快城中村改造等“三大工程”建设。按照部署，住建部等部门陆续明确此轮城中村改造具体实施路径，近期上海、北京、深圳、重庆、济南、西安、郑州等多个超大特大城市也陆续发布今年及后续城中村改造计划，并在配套政策制定、项目改造方案编制等方面持续推进。

另一方面，超大特大城市名单也在持续扩围。住建部日前发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，2022年超大城市增加了东莞、武汉、杭州等3城，特大城市增加了合肥、苏州2城，全国城区总人口在500万人以上的超大特大城市已达到19座。

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今年以来，中央高 级别会议多次提及城中村改造问题：4 月 28 日政治局会议提出“在超大特大城市积极稳 步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”;6 月 8 日国家金融监督管理总局 党委书记、局长李云泽于第十四届陆家嘴论坛开幕式表示将“强化对投资的融资保障， 支持超大特大城市城中村改造和‘平急两用’公共基础设施等重大项目建设”。

以往国家 层面的政策大多在城市更新的大范畴之下对城中村改造做出指引，今年将其提级单列， 出台针对性政策，战略高度与重要性明显提升。7 月 21 日国常会审议通过《在超大特大 城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，顶层政策已正式落地，7 月 24 日政治局会 议强调应积极推动城中村改造，预计后续相关细化支持政策有望陆续出台。

城中村改造实施意义深远，推进动力充足。超大特大城市是当前推进城中村改造的主要 范围，作为带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极，此类城市通常面临城市土地 资源短缺、居住成本偏高、城市内部发展不均衡等共性化问题。城中村作为相对中心区 域的存量房源地，存在布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较 差等问题，与城市核心区域形成较大反差，是当地经济社会发展的薄弱环节。

因此，在 超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的 一项重要举措。同时，在当前经济下行压力大、地产疲弱态势下，城中村改造有望成为 后续稳增长、稳地产重要抓手，战略意义凸显，后续政策有望加力推进。

城中村成型的过程可分作三类。一是外围型，处于城市边缘，且未来将纳入城市用地;二是城郊型，部分用地已经被纳入城市建设，但依旧保留农村与城市之间的界限，形态较为独立;三是城市型，基本融入城市，却拥有自己的生态系统。

以上海最典型的城中村改造项目普陀区红旗村为例：该城中村地块占地面积 586 亩，于 2014 年被列入上海第一批 36 个城中村地块中 11 个试点项目之一，2014 年 10 月项目 得到批复正式启动。

该项目改造实施主体为上海中环天地投资有限公司(普陀区属国企 中环集团和地块所在长征镇的现代天地公司集体经济组织共同出资)，2016 年末土地一 级整理基本完成。2018 年 10 月，上海海升环盛地产商(中海地产、中环投资、新长征 联合成立)以 93.99 亿元地价摘得红旗村四块地;2020 年 1-2 月，海升环盛再以 19.14 亿元拿下红旗村剩余旧改地块。

城中村最早出现在深圳、珠海等新兴城市，随后在北京、广州等城市蔓延开来。就2008年的数据显示，深圳市有241个城中村，北京231个，西安市417个，昆明288个，中小型城市也存在，如浙江绍兴有45个城中村。

2023年对于房地产而言是历史性的一年，行业有待改善，企业盈利延续寻底，与此同时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化。纵览各家券商的投资策略，即将到来的2024年，地产行业仍将处于缓慢复苏的进程中。

2023年，持有地产股依然不是好的投资选择。今年7月份，当月申万房地产指数大涨14%，几乎一口气填平此前四个月的全部跌幅。7月份地产股股价的亮眼表现与楼市3月、4月短暂的销售小阳春错开，与政策调整预期时点更为贴近。7月份，地产政策的优化调整迈入高潮。

7月24日召开的中共中央政治局会议定调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部、央行、各地政府从供需两侧，出台了包括认房不认贷、首套首付降低等一系列政策，响应中央号召。

统计局数据显示，今年前10月，销售层面，商品房销售面积9.26亿平方米，同比下降7.8%;商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%;投资层面，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%;

价格层面，10月份北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格分别环比跌0.4%、涨0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持续推进下，竣工数据是少有的正增长数据，前10个月，房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。

城中村改造行业市场机遇分析

中央金融工作会议提出要加快“三大工程”建设，意指保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展制定配套政策、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房和城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。第一类，符合条件的实施拆除新建;第二类，开展经常性整治提升;第三类，介于前两者之间的实施拆整结合。

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是党中央、国务院审时度势作出的重大决策部署，对消除各类安全风险隐患、改善居住条件、优化住房供给结构、完善城市功能、拓展城市发展空间、促进经济增长和城市高质量发展等具有十分重大的意义。

今年超大特大城市城中村改造系列部署出台以来，就有声音将此轮城中村改造理解为2.0版本的棚改。但从当前部署情况来看，此轮城中村改造与此前棚改在安置方式、资金来源、改造重点以及实施路径等多方面均存在明显差异，多方分析也认为，不同于此前棚改，此轮城中村改造主要为改善市场供给结构，推动房地产建立发展新模式。

根据部署，此次超大特大城市城中村改造主要分三类推进实施，即符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。

“分三类实施、‘一村一策’是新一轮城中村改造的新模式，意味着此轮城中村改造不再是过去大拆大建的单一模式。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，和此前棚改完全不同，新一轮城中村改造不是房地产又一次大规模供给，主要是解决我国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务充分覆盖城中村，让村民和新市民等群体彻底融入城市，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的城中村改造行业报告对中国城中村改造行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。

同时揭示了城中村改造市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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