楼市新消息 北京 上海宣布 优化差别化住房信贷政策 住房贷款行业市场深度调研

• 李波 2023年12月15日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 301 12
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12月14日，北京、上海相继宣布调整优化本地购房政策。

12月14日，北京、上海相继宣布调整优化本地购房政策。

北京：首套房首付比例下调为30%

14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。

对普宅认定标准进行优化

北京市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。

调整后，小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144平方米(含)以下，5环内成交价格在85000元/平方米(含)以下、5-6环成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外成交价格在45000元/平方米(含)以下的住房视为普宅;全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

下调新发放房贷最低首付款比例，延长贷款期限

在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同)最低首付款比例统一下调为30%;二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

降低商业银行新发放房贷利率政策下限

此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

调整后：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

上海：首套房首付比例不低于30%

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

调整普通住房标准

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

优化差别化住房信贷政策

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

中国人民银行发布的2023年第三季度中国货币政策执行报告显示，今年以来，中国人民银行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，因城施策推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。

截至9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10个至40个基点;24个城市取消了下限。

报告显示，中国人民银行还调降二套房贷利率下限40个基点，从不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点，调整为加20个基点。2023年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率4.02%，同比下降0.32个百分点。

报告显示，截至9月末，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，惠及约5000万户家庭、1.5亿人。

中国人民银行表示，将落实好已出台的降低存量房贷利率等一系列政策，减少借款人利息负担，降低提前还贷动力，增加投资和消费，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

多地房贷利率继续走低

11月份以来，多地房贷利率继续走低。贝壳研究院数据显示，继10月份百城首套、二套房贷利率创新低后，11月份，百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1个基点。

截至11月中旬，百城中仅有一线城市首套房贷利率高于4%，一线城市及南京、苏州等10个城市二套房贷利率高于4.4%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，目前，京沪房贷利率和首付比相对较高，仍有调降的可能。整体市场购房需求释放仍然缓慢，下调房贷利率能够降低居民购房成本，符合政策的宽松基调，不排除后续房贷利率仍有下调的可能。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，稳经济政策有望继续加快落实，货币政策将继续发力，短期仍具备一定降息空间，以助力经济运行在合理区间。

提前还房贷降温

值得注意的是，今年初，由于贷款市场报价利率持续走低，不少银行二套房借款人提前还房贷业务激增。多家银行信息显示，目前提前还房贷的额度比二季度有所减少，这说明一系列政策的利好效应正逐渐显现，提前还房贷的热度在下降。

天眼查数据研究院高级分析师陈倞表示，房地产市场存量房贷款利率的下调，减轻了还款压力，进一步提高了居民可支配收入和消费能力。随着房贷政策利好的推出，银行业不断搭建更多金融服务场景，四季度消费市场有望进一步复苏与提升。

现在，借款人是否还有必要提前还房贷?中国银行研究院研究员梁斯表示，提前还贷取决于借款人自身的资金闲置及配置意愿情况。随着经济运行态势稳步向好，将带动金融资产收益率逐步稳定，经营贷、消费贷等与房贷利率差距进一步收窄，为借款人提供了更大的资金腾挪空间。

值得注意的是，理财等投资渠道与提前还贷的跷跷板效应较为明显。普益标准研究员尹铃越表示，近期，提前还贷现象有所缓解，逐渐回归正常水平，叠加中长期存款利率有所下调，为理财市场带来了机遇。

未来，拓展家庭资产配置渠道还是重头戏，这需要市场、政策等多方合力和协同。假如借款人没有找到合适的资产配置渠道的话，提前还贷热度有可能再上升。

2023年住房贷款行业市场深度调研

30多个城市重启房贷“商转公”连日来，多地重启住房贷款“商转公”业务。

“商转公”，即将商业贷款转为住房公积金贷款。由于商贷和公积金贷款间存在利率差，“商转公”后，可以减轻购房者的月供压力。据不完全统计，今年以来，全国已有重庆、黑龙江哈尔滨、安徽蚌埠等30多个城市迈出“商转公”脚步。

不过，申请“商转公”仍有很多限制条件。综合各地政策，“商转公”房屋须取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款，办理组合贷的购房者无法申请“商转公”。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录有明确要求。

例如，湖南长沙的“商转公”业务，仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理;江苏苏州要求，“商转公”的商业贷款为符合条件的存量首套住房商业贷款;黑龙江哈尔滨明确，“商转公”的申请者应是首次申请公积金贷款。

不同城市对个贷率的预警标准并不相同，多以85%或90%为阈值。此前，长沙明确，当个贷率高于90%(含)时，暂缓“商转公”预约及受理;哈尔滨则规定，个贷率连续6个月高于85%(含)时，将暂停受理“商转公”。

“公积金贷款和商业贷款一样，都属于抵押贷款，这就需要办理‘商转公’的房屋产权明晰，这样才能更有效管控贷款风险。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣这样解释房产证是“商转公”硬门槛的原因。

今年以来，除“商转公”外，一些地方还出台了二孩以上家庭租房提取、同城转移接续、扩大灵活就业人员试点范围、一人购房全家帮、认房不认商贷等政策，增强灵活性，进一步优化公积金使用。

超20城公积金“认房不用认贷”接力出台 银行房贷放款提速

今年以来，房地产市场备受关注。“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率……一系列房地产调整优化措施接连出台。

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

同时，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

中国人民银行、国家金融监管总局有关负责人介绍，近年来我国房地产市场供求关系发生重大变化，借款人和银行对有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资;对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。

同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、国家金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

据中研产业研究院《2022-2027年中国住房贷款行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析：

“认房不用认贷”政策正在向公积金领域延伸。越来越多城市明确公积金执行“认房不用认贷”。据不完全统计，截至11月8日，已有包括上海、郑州、成都、杭州等超二十城执行公积金“认房不用认贷”。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地公积金实行“认房不用认贷”政策，反映出各地因城施策更加灵活，盘活住房公积金，进一步支持刚性和改善性住房需求释放，亦符合支持居民合理住房需求的政策导向，有利于减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪，促进市场修复。

所谓“认房又认贷”指的是如果购房者有“卖一买一”的置换需求，但由于购买第一套住房时曾使用过购房贷款，即便已经还清了购房贷款，但因为有贷款记录的存在，再次置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。

随着房地产市场的变化，改善性需求与日俱增，但对于很多家庭来说，置换房屋时资金压力依旧较大，调整到“认房不认贷”，则会更有利于改善需求的入场。

对于今年房地产市场的整体形势，住房城乡建设部党组书记、倪虹部长表示，今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。

1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

而对于接下来的政策走向，倪虹部长表示，房地产市场有其特殊性，它是以城市为单元的市场，区域特征很明显，各个城市的交易量和价格有很大差异。关于房地产调控，强调因城施策、精准施策、一城一策。

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报告研究框架全面、严谨，分析内容客观、公正、系统，真实准确地反映了我国住房贷款行业的市场发展现状和未来发展趋势。

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