截至今年11月全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个 旧城改造行业发展前景分析

• 陈观秋 2023年12月22日 来源：新华社 经济日报 人民日报海外版 百度 758 45
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从住房城乡建设部了解到，截至今年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。

在城市化进程中，老旧小区改造一直是城市更新环节的重要板块，也是和百姓民生息息相关的产业。近年来，我国围绕老旧小区改造不断落实相关政策，在政策和市场双轮驱动下，越来越多的城市和家庭享受到老旧小区改造带来的福利。进入2023年，老旧小区改造力度依然在持续强化。

截至今年11月全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个

从住房城乡建设部了解到，截至今年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。

全国住房城乡建设工作会议12月21日至22日在北京召开。从会上了解到，2023年，住房城乡建设部有序推进城市更新，全面开展城市体检，以城市体检出来的问题为重点实施城市更新，开展完整社区建设试点，完善“一老一小”等服务设施。

截至今年11月底，全国加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个;改造城市燃气等各类管道约10万公里。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，老旧小区改造聚焦群众急难愁盼问题，通过改造，提升了城市老旧小区、老社区的居住环境、设施条件、服务功能，满足了人民群众美好生活的需要，对加强和改进基层社会治理等也有积极作用。不难发现，一些楼栋加装电梯后，以前一年半载也难得下一次楼的“悬空老人”现在可以经常下楼晒太阳、和老街坊聊天了。一些老旧小区实施无障碍改造，营造“无障有爱”的出行环境，

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残疾人、老年人、孕妇出行体验更顺畅了。一些老旧小区改造后增设了早餐店、修理点、小菜站等便民服务设施。

作为重大民生工程和发展工程，2020年至2022年，全国累计新开工改造城镇老旧小区14.8万个，惠及居民2577万户，完成投资约6000亿元。

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

旧城改造行业发展前景分析

随着房地产行业由增量市场转向存量市场，城市更新及老旧小区改造成为全社会关注的热点。在新的形势下，老旧小区改造不仅是对现有住房质量的改善，也是惠及民生、扩大内需、建立内循环的重要举措，对于城市区域价值发展具有长期深远的影响。

老旧小区改造能够对拉动经济起到较大的助力。在老旧小区改造的过程中，除了常规的房地产核心板块外有所收益外，其上下游产业链，包括家具、家电、家居、装修等产业的消费都会受到拉动。毕竟房子不管是腾挪还是原地改建，总归都会需要有新的消费，都能对整个实体经济产生向暖、向好的助力。

党的二十大报告提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

据中研产业研究院《2023-2028年中国旧城改造行业发展前景及投资风险预测分析报告》分析：

超大、特大城市本身由于人口基数大，加之各类产业生活等要素聚集度高，同时这类城市大都已从房地产增量市场转变为存量市场，通过更新改造，可有效提高居住空间的供给质量。旧城改造本身包括的内容众多，需要在土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等多方面进行同步优化，通过综合性更新，来实现旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

近年来，多地出台条例，规范城市更新活动。梳理发展，老旧小区改造都是立法关注焦点。《北京市城市更新条例》规定，实施老旧小区综合整治改造，应开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，改善小区居住品质。若加装电梯，应由业主表决确定，业主可依法确定费用分摊、收益分配。《深圳经济特区城市更新条例》提出，旧住宅区可采取整饰建筑外观、加建电梯、增设停车位等措施实施综合整治，并可按规定启用物业专维资金。

截至目前，今年已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。

由于旧城改造需要大量的资金投入，包括土地收购、拆迁补偿、建筑改造等费用。但是，旧城改造项目的回报周期较长，投资回报率相对较低，这使得一些投资者对参与旧城改造项目持观望态度。

城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

从政策脉络上可以看出，城中村改造、老旧小区改造、城市更新将会遵循由“最旧”到“次旧”，由住宅到公共建筑和工业建筑再到城市建设全领域的改造顺序，城市“存量改造”需求有望加速释放，并形成新一轮的投资主线。

报告在总结中国旧城改造行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国旧城改造行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为旧城改造企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。

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