房屋租赁产业发展现状：2023年二线城市租赁价格有所回升

• 黄文玉 2024年1月26日 来源：互联网 国家统计局 724 43
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房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

近日，58同城、安居客发布《2023年全国租赁市场报告》，2023年全国重点40城租赁市场整体呈现复苏态势，有27个城市租赁价格指数同比上涨，二线城市租赁价格有所回升，复苏状态强于一线城市。《报告》显示，2023年开年，租赁市场呈现出供需两旺的态势，各类城市整体租赁挂牌供应回升幅度均超过40%。一方面，年后求职务工需求的集中释放，带动租赁挂牌供应的大幅回升。另一方面，前期积压的换租需求获得释放，带来租赁供需大幅回暖的积极态势。

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。

房屋租赁产业市场发展现状分析

第七次全国人口普查结果显示，我国流动人口为37582万人。与2010年相比，流动人口增长69.73%。十年来，人口流动趋势更加明显，流动人口规模进一步扩大。外出农民工是所谓“进城务工人员”，实际是指本县(市)境内，地在乡村，进入城区从事非农产业劳动6个月及以上，常住地在城区，以非农业收入为主要收入的劳动者;或外县(市)进入本县(市)城区从事非农产业劳动6个月及以上，常住地在城区，以非农业收入为主要收入的劳动者。2021年中国外出农民工数量为17172万人，同比增长1.3%。

国内随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置的存量房因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构，存量房由专业长租机构运营，承担起实现房屋全周期管理的重要角色，推动市场高质量发展成为已经题中之义。

随着外出务工人数增加，城市房屋租赁人口数量也逐年增加。其中2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。随着土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展，住房租赁市场供应的大幅增加，有望缓解租赁住房市场的供需矛盾，推动住房租赁市场平稳健康发展。2021年中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。其中2021年中国30个城市租赁房源中，30平方米以下房屋租赁占比10.6%;30-60平方米房屋租赁占比26.7%;60-90平方米房屋租赁占比29.2%。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年房屋租赁产业现状及未来发展趋势分析报告》显示：

中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。“无空置期”使业主免受传统出租市场出租周期不稳定、房屋空置难出租的影响。“收益有保底、年度有分成”让在业主与自如的合作周期内，无论市场如何变动，每月都将收到至少80%的保底收益。对于出租期间的管理服务，增益租的模式也让业主感受“生活服务的省心”。

数据显示，2021年中国房产租赁行业投资最多地区为北京90个，房产租赁行业投资金额为261亿元;其次是上海地区房产租赁投资数量64个，投资金额为103.21亿元。2021年中国房产租赁行业投资金额中，General Atlantic泛大西洋投资投资金额为112.23亿元;愉悦资本投资金额为81.98亿元。

2021年政府监管政策层层加码，一定程度上起到了打击市场乱象，控制房价涨幅的作用。而由于租赁人口集中，租赁住房需求量最高，一线城市租金波动最大，租金水平仍然处于高位，平均租金为89.84元/月/㎡;而新一线城市与二线城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得较为稳定。其中，新一线城市平均租金为41.43元/月/㎡，二线城市平均租金为37.83元/月/㎡。

随着一系列政策的出台，长租市场逐渐回暖并步入健康发展轨道。长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。对上海自如而言，通过高水平的租房产品和“增益租”业主托管新模式，将积极推动行业转型和全新产品落地。

发展租房市场面临的最底层问题是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道。同时，租房市场机构占比低且以轻资产和分散式形式为主、租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租等也是未来应逐步解决的问题。如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式，是未来租房市场研究的一个重要命题。

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