高端住宅行业市场成交量 高端住宅行业市场需求

• 吴澳燕 2022年12月21日 来源：互联网 1224 79
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中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类则是位于塔尖的高端住宅市场。而改善型需求的爆发，为高端住宅市场打开了新的想象。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。高端住宅行业研究报告就是为了解行情、分析环境提供依据，是企业了解市场和把握发展方向的重要手段，是辅助企业决策的重要工具。

中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类则是位于塔尖的高端住宅市场。而改善型需求的爆发，为高端住宅市场打开了新的想象。

高端住宅的出现满足高端人群居住需求的较高的居住使用价值。即与家庭财富、社会地位相匹配，与家庭价值取向、文化素养相适应，能够满足特定家庭、特定成员消费偏好的居住使用价值。

高端住宅作为家庭所有的重要不动产，要在开发建设、质量监督、交易规范、持有继承等环节进行稳定的制度保障。高端住宅具有较高的品质，保持与社会需求相适应的高端住宅规模，有利于改变我国存量住宅质量总体偏低的状况，增加住宅的平均使用寿命，促进资源节约和可持续发展。同时，高端住宅建设的规划设计理念、使用的工艺、材料，往往成为普通住宅建设的引领和示范。

高端住宅行业市场成交量

高端商品住宅因为稀缺性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择。经历了2018年短暂的降温期之后，2019年高端商品住宅市场明显回暖。CRIC数据显示，2019年全年1000万以上高端商品住宅成交套数达到了18593套，当年上半年便成交12420套。

2021年上半年，全国1000万以上高端商品住宅成交套数共有24085套成交，同比2020年上半年增长68%。其中四大一线城市共成交14823套，占比超六成。

从各价格段来看，2021年上半年总价5000万以上高端商品住宅成交表现亮眼，全国共成交317套，较2020年上半年同比增长105%，而去年全年总价5000万以上商品住宅共成交453套，上半年已达到去年全年的7成。

数据来源：中研普华研究院整理

除此之外，2000-3000万高端商品住宅共成交3011套，同比涨幅达到103%，涨幅仅次于5000万以上高端商品住宅成交情况。

高端住宅行业市场需求

这类高净值人群是豪宅市场的核心客群。据胡润《2021中国高净值人群家族安全报告》，2021年，广州千万人民币净资产家庭数量有6.9万户，次于北京、上海、香港和深圳。

除一线城市改善需求爆发及购买力强劲之外，部分核心二线城市高端住宅客群购买力依旧坚挺。一组数据显示，2019年13家银行总资产在500万元及以上的私人银行客户共计76万户，管理的总资产约10.68万亿元，户均总资产约1407万元，真实反映出顶豪客群的购买力。

近年来，高端住宅租赁市场上，出现了一个趋同现象，即高净值客户，以前可能会通过频繁买卖的方式获得收益，但在‘房住不炒’背景下，越来越多的房产持有者会更加理性地规划资产，使其成为具有出租收益的产品运作起来。

常见的高端住宅租赁以月租金25000元、年租金30万元起步，可以看出高端住宅的租客群在国内也属于高净值人群，在住房市场中，此类人群可选择的房源较多，他们的需求已不是“租一套房或者买一套房来住”，而更多是如何最大化提升居住品质。

上海作为全国活跃的租赁市场，有着庞大的租赁人群且追求高质量的生活及居住品质。据仲量联行统计，上海市场上中高端租赁住宅的存量套数占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。数据显示即使在疫情持续影响下，高端公寓市场需求仍然韧性十足。市场需求的加速上升促进了公寓市场及高端市场的内容增长。随着房屋租赁市场的政策推动以及中国租赁住宅行业的洗牌沉淀，租赁住宅发展的脚步走得更加扎实。

虽然高端租赁住房产品在整体租赁住房市场的份额不足7%，但确实存在市场需求。相比普通租赁住房产品而言，从运营层面来看，虽然租金水平处于高位，但运营成本也相对较高，因此，毛利润率在65%左右，低于普通租赁住房产品。

值得注意的是，高资产家庭地域分布主要集中在核心一、二线城市和个别强三线城市。二三线城市迎来高端改善需求在2021年持续爆发，总价1000万以上高端住宅成交量普遍较2020年上半年有所增加，其中1000万以上豪宅成交TOP10 城市中，仅苏州小幅下降以外，其余9个城市全线上涨。

从当前环境来看，高端改善人群的比例不断上升，改善需求爆发是稀缺高端住宅成交量逐年增长的主要动因。总体来看，2021年以来高端商品住宅“抢购潮”有所减弱，加之上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，市场监管持续加强，预计整体市场将逐渐趋于理性。

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