LPR继续“按兵不动”有何深意？房地产金融行业深度调研

• 李波 2022年12月21日 来源：中研普华集团、金融时报客户端、中研网 1095 70
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中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。两个品种LPR均与上月持平。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。两个品种LPR均与上月持平。

这是LPR连续第四个月保持不动。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，12月15日，央行开展6500亿元中期借贷便利(MLF)操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均维持不变。

LPR在MLF基础上加点而来，当月MLF操作利率保持稳定，LPR报价基础没有发生变化。“再加上近期市场利率上行较快，银行边际资金成本上升，削弱了报价行压缩LPR报价加点的动力。”东方金诚首席宏观分析师王青说。

可以看到，继11月各类市场利率上行后，12月以来在央行加大公开市场操作引导下，代表性的短端利率DR007均值已较11月同期有所回落，但1年期商业银行(AAA级)同业存单到期收益率仍在大幅上行，其中12月13日升至2.755%，已高于2.75%的政策利率(MLF利率)水平，3个月期SHIBOR也频创4月以来新高。

这背后的主要原因是疫情防控政策调整后，市场对2023年经济回升的预期显著升温。

董希淼称，本月LPR维持不变，也可能是出于内外均衡的考虑。王青进一步表示，LPR属于最主要的市场基准利率之一，当前保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。

事实上今年以来，我国LPR已经下降3次(其中1年期共下降15个基点、5年期以上共下降35个基点)，市场利率处于相对较低的水平。人民银行公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。

不过董希淼表示，从10月、11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民消费意愿和能力仍然不足。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称，近两个月国内居民端信贷数据不及预期，更多受短期因素干扰和房地产市场低迷影响，但从企业中长期信贷同比明显多增来看，一揽子货币金融措施提振实体经济融资需求的效果明显。

房地产市场低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。今年11月以来稳楼市政策力度持续加码，以“金融16条”为代表，监管层推出“三支箭”措施，从信贷、债券融资、股权融资三方面发力支持房企融资。

王青认为，目前正处于上述政策效果观察期。同时，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。

由此，本次LPR继续持平，也不排除报价行是出于维护2023年资产收益角度考虑。

近期召开的中央经济工作会议要求“有效防范化解重大经济金融风险”，并有针对性地提出要“要确保房地产市场平稳发展”“有效防范化解优质头部房企风险”“支持刚性和改善性住房需求”。

王青表示，接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，引导居民房贷利率下行，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是明年上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。

董希淼也建议，继续减轻居民住房消费负担，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，总的来看，2023年尤其是2023年上半年居民房贷利率下行的概率比较大。

这样可以满足和进一步释放居民刚需、改善型按揭贷款需求，提高居民购房意愿与能力，促进房地产市场销售，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头。“考虑到在疫情防控政策调整初期，宏观政策需要适度加大稳增长力度，其中降低实体经济融资成本是一个重要发力点。

此外，9月以来银行存款利率下调效应逐步体现，12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。”

由此王青判断，12月LPR持平不会影响实体经济融资成本下行势头，预计年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。

周茂华也表示，本月LPR保持稳定，但无碍金融机构让利实体经济，降低实体经济融资成本，加大中长期信贷投放，让更多小微、制造业企业获取信贷资金，加大重点领域融资保障，促进投资、带动就业、有效扩大内需，助力稳定经济大盘。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

房地产金融行业深度调研 房地产金融投资前景规划分析

2022年第二季度面临疫情冲击，我国宏观经济仍然取得正增长。房地产金融面对复杂的国内国际经济金融环境，特别是需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，金融系统顺周期效应较为凸显，新冠肺炎疫情冲击、内生性风险暴露和外源性风险加大仍是金融稳定的重要冲击因素。房地产金融要稳融资防风险两手抓。

统计局数据显示2022年前9月，全国商品住宅销售面积8.6亿平方米，同比下降25.7%，商品住宅销售额8.7万亿元，同比下降28.6%。

就前三季度商品住宅成交规模占全年比例变动情况来看，鉴于2020年上半年受疫情因素影响较大，导致下半年成交占比上升，而2021年下半年市场交易景气回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得参照对比的还是2017-2019年期间，由此预计2022年前9月商品住宅的年化成交面积大概率将回落至12亿平方米左右，同比下降22%，成交金额12万亿元，同比下降23%。

销售规模的大幅下滑，也对新房供给侧信心带来了明显的负面影响，2022年前三季度，全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少39%，回到2008年时的水平。而开工销售比更是降至0.8，企业新增供应意愿显著下降，预计全年住宅新开工面积降跌至10亿平方米以下。

针对需求端的相关鼓励支持政策措施持续出台，有助于降低购房门槛，减轻购房者的资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。中国的房地产需求是时候要被重振了。

个人住房贷款合理需求有望得到进一步支持。今年以来，各地因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。金融机构可在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，同时优化新市民住房金融服务。

相关支持政策将减轻刚需和改善性需求购房者的资金压力，有助于促进住房合理消费，同时纾困政策的推行也将一定程度上减少购房者的还贷焦虑。

房地产金融投资前景

金融支持有助于引领行业发展新方向。同时“租购并举”是我国房地产市场重要发展方向。可以预计，在加大住房租赁金融支持力度的基础上，住房租赁将有更广阔的发展前景。

近期金融对于房地产市场的支持力度大，稳定房地产融资形成“信贷”“债券”“股权融资”的“三箭齐发”态势。“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业融资。

房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力，离不开需求端，也就是针对购房者支持政策的进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。应该说，近期对供给端资金的持续改善，让市场进一步企稳复苏的重任更多落在了需求端。

未来，房地产金融行业发展前景如何?想了解关于更多房地产金融行业专业分析，请点击《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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