上海今年商业综合体将超400家 2023商业综合体发展趋势预测报告

• 黄江 2023年3月15日 来源：新浪 1352 89
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2023年上海拟新开3万平方米以上购物中心达45家，面积超300万平方米，为近三年来最多的一年。这是因为一些原本在前两年完工开业的项目受新冠影响延迟到了今年。2023年，上海购物中心总量(3万平方米以上)将超过400家。

商业综合体即购物中心，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系。购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

上海今年商业综合体将超400家 2023商业综合体发展趋势预测报告

近期，上海购物中心协会发布《上海购物中心2022-2023年度发展报告》，对后疫情时代购物中心业态的一些发展趋势进行预测。

《报告》提出，2023年上海拟新开3万平方米以上购物中心达45家，面积超300万平方米，为近三年来最多的一年。这是因为一些原本在前两年完工开业的项目受新冠影响延迟到了今年。2023年，上海购物中心总量(3万平方米以上)将超过400家。

2022年，上海新开业购物中心(3万平方米以上)共20家，其中新建开业3万平方米以上的购物中心仅l0家，且都在第四季(多数在12月中下旬)开业，是多年来最少的。一些存量老旧购物中心(广场)因经营单一经不起疫情冲击，出租率大幅下降，敷不入出，有的关门大吉，转手经营，有的并购调改，业态重组，去年第四季调改重新开业有10家，占年度总开业数的50%。

2022年，上海购物中心业态受疫情影响，经营总体同比下降25.4%，特别是有些传统单一的购物中心经营规模降幅达30%左右。2022年，上海购物中心业态经营总规模为2000亿元左右，经营总额约占上海社会消费品零售总额12.6%，比上年下降了0.36个百分点。

进入2023年，随着疫情防控措施的优化，上海消费市场正在全面重启，从新开业购物中心的所在地看，“五个新城”和居民家门口的“十五分钟生活圈”是它们的入驻新“热土”。

上海“十四五”规划的实施，加快了五个新城的商业布局，2023年，奉贤新城的南方国际集团新开建“圆都”项目正加快建设，浦东新区的临港爱琴海等多个购物中心(广场)新建开业，青浦新城的上海东渡蛙城等多个购物中心(广场)拟在年内开业，这些新项目都将推动新城商圈建设。

三年疫情对社区商业发展产生了深刻影响，社区型购物中心利用已有的社群、“团长”等新的营销模式，以“邻距离”提供便捷的一刻钟便民服务。一些驻店品牌餐饮、超市药房充分利用外卖外销外送模式，让消费者足不出户也能享受美好生活。《报告》指出，从2023年上海拟新开的购物中心项目看，3-5万平方米的有20家，加上新开3万平方米以下社区商业广场，占上海新开项目的50%以上。

购物中心的消费群体中，最具代表性的是“z世代”新消费群体，而随着“z世代”年龄的增长和成家立业，不断新生可爱的宝宝，称之为“a世代”。牢牢把握消费新热点、新趋势，是2023年购物中心业态的创新转型方向。

《报告》指出，2023年，一些购物中心(广场)特色餐饮更新会更快，复合型的集文化艺术、健身健美、娱乐潮玩于一体的组合餐饮会更受“z世代”的欢迎。同时，为满足“a世代”消费需求，“婴儿水(泳)馆”“儿童中心”“儿童天地”“儿童乐园”“儿童冰雪”等也有望成为购物中心不可或缺的新消费场所。

“国潮+新潮”相融合的业态，也将成为2023年购物中心发展的新趋势。“商业+文化”“商业+艺术”“商业+运动健身”等跨界复合体验型品牌将以首店首发等形式，不断呈现在消费者面前;类似“围炉煮茶”、主题市集、露营微度假、微电影微剧场、智创电玩、新能源车联销等既有中式消费又有时尚体验的跨界业态更受消费者青睐;运用数字化技术进行运营创新，营造新场景，将成为主要的竞争手段和制胜法宝;“元宇宙”技术的开发运用，将现实场景与虚拟场景有机融合，将是购物中心聚客增流重要内容。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

根据2023年政府工作报告，今年城镇新增就业预期目标设置为1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右。

过去十年间，中国城镇新增就业人数年均约1270多万人;而在2022年，经济发展遇到疫情等多重超预期因素冲击的情况下，城镇新增就业达到1206万人，超额完成1100万人的年度目标任务，年末城镇调查失业率降到5.5%。

仲量联行华北区研究部负责人米阳：“1200万新增就业人口的发展目标，是在就业总量压力较大的基础上制定的较为平稳、易于落实的稳健目标。根据人力资源和社会保障部过去十年的平均数据，城镇就业人员中48%为第三产业从业人员，基本需要在办公空间中工作运行和经济活动，即可转化为5760万平方米的新增办公需求，相当于全国重点四十城优质办公物业总体量的约六成水平，有望成为第三产业办公面积需求增长的利好信号。此外，充分的就业机会和劳动报酬，将从根本上提高消费意愿和消费者活力，推动零售、餐饮、文旅等多样商业地产市场回暖。”

政府工作报告显示，要“突出企业科技创新主体地位”。2022年，高新技术企业达到40万家，中小型科技企业达50万家，其研发投入占全国企业研发投入的68%，762家企业进入全球企业研发投入2500强。今年，这一力量在规模上还是质量上都还要进一步扩大提升。

米阳：“2022年互联网大厂整合退租的趋势为商业地产市场留下深刻印象，科技行业未来的需求机遇成为市场重点关注的话题之一。一方面，在互联网(传统意义上的科技大厂)之外，高技术制造业等硬核科技领域前景广阔，国家战略政策显著利好。虽然其人力规模和办公楼使用面积较小，不具备爆发式增长的特点，但其发展壮大将利好以产业园和工业厂房为主的工业地产空间。

另一方面，在二十大和2023年两会的表述中，企业从“技术创新”的主体转变成“科技创新”的主体，在国家创新战略中地位提高，将展现出更多价值和市场活跃性。据工业和信息化部数据，全国已经培育了7万多家专精特新中小企业，其中专精特新“小巨人”企业8997家;累计已有1300多家专精特新中小企业A股上市，占A股上市企业总数的27%。2023年，中国力争全国专精特新中小企业总量超过8万家，计划培育100个左右中小企业特色产业集群，并加大对中小微企业融资支持，支持专精特新企业加快上市。虽然本轮创新增长机遇预计将难以比拟2014年前后的“双创”热潮，也不会复制2018年前后的大厂高速扩张竞赛，但丰富的企业主体发展将为商业地产市场带来多元、活跃的增长机遇，改善整体市场预期和环境。“

政府工作报告强调，今年的工作重点包括深化国资国企改革，提高国企核心竞争力。国资委表示，中央企业要坚持“一个目标”，即做强做优做大国有资本和国有企业。下一步央国企重组整合，专业化整合和产业化整合将要共同推进、互相促进。

米阳：“2020-2023年是国企改革三年行动的时期，国资委对央国企及其下属机构的监管和提效要求显著提高，央企效益增长创下历史最好水平，并在新兴领域持续加大投入。因此，过去三年央国企的不动产相关需求也相应地大幅扩张，央国企租户成为疫情扰动下表现稳健的压舱石，是业主方和服务机构重点关注和服务的客户类型。

从另一个角度而言，过去一段时间内国家对于央国企(尤其是金融机构)有了更高的风气建设和节俭要求，已经开始改变国有金融机构和国央企在企业选址方面的判断和考量因素，促使央国企更多地关注性价比较高的新兴区域或楼宇。一方面，部分企业将从市中心的高端租赁用房搬迁整合到存量资产中，造成原址楼宇退租空置压力提高;另一方面，这也将推动市场中出现一批较大规模的央国企企业不动产搬迁和整合需求。“

《2023-2028年中国商业综合体行业深度调研与发展趋势预测研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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