西安：重点整治违规分割出租、高收低出、长收短付等住房租赁市场乱象

• 黄文玉 2023年8月3日 来源：互联网 372 17
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房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。

近日，陕西省西安市住房和城乡建设局以及西安市市场监督管理局、西安市税务局、西安市公安局、中共西安市委网络安全和信息化委员会办公室等5部门印发《联合整治住房租赁市场乱象工作方案》，进一步整顿规范住房租赁市场秩序，加强市场乱象治理。整治对象包括西安全市范围内开展住房租赁业务的住房租赁企业以及经纪机构。重点整治住房租赁企业以及经纪机构违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、采用“高收低出”、“长收短付”经营以及违规提供经纪服务等违法违规经营行为。

房屋租赁是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。

房屋租赁市场环境分析

外出农民工是所谓“进城务工人员”，实际是指本县(市)境内，地在乡村，进入城区从事非农产业劳动6个月及以上，常住地在城区，以非农业收入为主要收入的劳动者;或外县(市)进入本县(市)城区从事非农产业劳动6个月及以上，常住地在城区，以非农业收入为主要收入的劳动者。2021年中国外出农民工数量为17172万人，同比增长1.3%。随着外出务工人数增加，城市房屋租赁人口数量也逐年增加。其中2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人，同比增长4.5%。

内随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置的存量房因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构，存量房由专业长租机构运营，承担起实现房屋全周期管理的重要角色，推动市场高质量发展成为已经题中之义。

中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。“无空置期”使业主免受传统出租市场出租周期不稳定、房屋空置难出租的影响。“收益有保底、年度有分成”让在业主与自如的合作周期内，无论市场如何变动，每月都将收到至少80%的保底收益。对于出租期间的管理服务，增益租的模式也让业主感受“生活服务的省心”。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》显示：

随着土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展，住房租赁市场供应的大幅增加，有望缓解租赁住房市场的供需矛盾，推动住房租赁市场平稳健康发展。2021年中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。其中2021年中国30个城市租赁房源中，30平方米以下房屋租赁占比10.6%;30-60平方米房屋租赁占比26.7%;60-90平方米房屋租赁占比29.2%。

2021年政府监管政策层层加码，一定程度上起到了打击市场乱象，控制房价涨幅的作用。而由于租赁人口集中，租赁住房需求量最高，一线城市租金波动最大，租金水平仍然处于高位，平均租金为89.84元/月/㎡;而新一线城市与二线城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得较为稳定。其中，新一线城市平均租金为41.43元/月/㎡，二线城市平均租金为37.83元/月/㎡。

随着一系列政策的出台，长租市场逐渐回暖并步入健康发展轨道。长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。对上海自如而言，通过高水平的租房产品和“增益租”业主托管新模式，将积极推动行业转型和全新产品落地。

房屋租赁市场投资分析

2021年中国房产租赁行业投资数量为5个，比2020年增加了3个;中国房产租赁行业投资金额为26.85亿元，同比下降58.8%。其中2021年中国房产租赁行业投资轮次中，天使轮投资数量为98个;A轮房产租赁行业投资数量为85个;B轮房产租赁行业投资轮次为35个。其中2021年中国房产租赁行业投资A轮次金额为112.11亿元;房产租赁行业战略投资金额为102.5亿元;B轮房产租赁行业投资轮次金额为82.02亿元。

发展租房市场面临的最底层问题是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道。同时，租房市场机构占比低且以轻资产和分散式形式为主、租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租等也是未来应逐步解决的问题。如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式，是未来租房市场研究的一个重要命题。

中国房屋租赁行业市场供需状况

2020年中国房屋租赁市场供给规模达到了1.22万亿元，2022年达到了1.97万亿元，因为疫情的恢复，整体的供给依旧慢慢趋于增长状态。2020年中国房屋租赁市场需求规模下降到1.35万亿元，2022年达到了2.02万亿元，因为疫情的恢复，劳动力市场开始回暖导致房屋租赁市场需求上升。2020年中国房屋租赁市场规模达到了1.33万亿元，2022年达到了1.99万亿元。

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