2023房地产金融行业市场分析及相关政策

• 黄文玉 2023年11月21日 来源：互联网 732 43
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房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。

房地产金融行业发展现状分析

在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。

当前，中国房地产市场供需已经出现了深刻变化。一方面，从供给端看，房地产过去对经济发展起到过很大的拉动作用，未来仍将有重要作用，但整体结构优化或成为大势所趋，高新科技等行业产业所占比重将不断提升。一些地方政府的“房地产依赖”性或需降低;另一方面，从需求端看，中国房地产繁荣发展20多年，很大程度上是伴随着经济高速发展、人口红利顶峰以及城镇化进程。当下经济已经从高速度转向高质量发展阶段，人口增速与城镇化增量的边际效应也趋于平缓，房地产需求也需要更注重高质量、优服务等结构优化。

受到经济下行等宏观因素的影响，2022年我国房地产开发投资额首次出现了负增长。具体来说，2022年的房地产开发投资累计值为132895亿元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我国房地产开发投资继续呈下降趋势，累计值降至67717亿元，同比下降了8.5%。政府为积压房地产泡沫，为房地产降杠杆，这对房地产业造成了一定的冲击，导致投资额下降。

根据国家统计局的数据显示，我国房地产开发投资主要集中在住宅领域，从2016年开始住宅投资比例逐渐增加。截至2023年7月，住宅投资累计值达到51485亿元，同比下降7.6%，占据了房地产投资总额的76.0%，比重比去年增加0.3个百分点。其他投资占比第二，从2015年开始呈震荡增加的趋势，截至2023年7月其他投资累计值为8707亿元，同比下降7.4%，占房地产投资总额的比重为12.9%，比重增加0.6个百分点。商业营业用房投资占比第二小，从2016年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为4837亿元，同比下降18.3%，其占房地产投资累计值比重为7.1%，减少0.9个百分点。办公楼投资占比最小，从2015年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为2689亿元，同比下降8.1%，其占房地产投资累计值比重为4.0%，减少0.01个百分点。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年中国房地产金融行业市场分析及发展前景预测报告》显示：

房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

从短期看，防范风险仍是当前要务。房地产和金融的关系一向非常复杂，全球历次金融危机中，房地产都占据了重要位置。会议将两者统一起来看，强调加强风险防范，对于房企的中短期债务重组、保交楼与政策放松、化解相关风险工作具有重要指导意义，能够更好地保障在防范系统性金融危机的基础上，托举房地产转型过渡。

从长期看，房地产市场可能面临趋势性的转向。“房地产发展新模式”或将逐渐走向“市场+保障”的双轨制。包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。这也意味着，住宅单一开发模式将向提供产业支撑、多元公共服务过渡。

长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。

房地产金融行业相关政策

2023年7月10日，央行、国家金融监管总局发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(简称《通知》)，主要内容是对去年发布的支持房地产金融“十六条”规定中的两项有适用期限的——开发贷款、信托贷款等存量融资和向专项借款支持项目发放的配套融资，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

此前，为保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险，中国人民银行、原银保监会于2022年11月11日联合发文，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面明确了16条支持政策，其中两条规定了适用期限。

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