正式取消 首个一线城市宣布 新挂牌宅地恢复价高者得 房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告

• 李波 2023年11月23日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 914 57
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11月21日，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告。公告中提到，“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这意味着，广州也开始取消土拍限价。

11月21日，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告。公告中提到，“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这意味着，广州也开始取消土拍限价。

广州新挂牌宅地恢复“价高者得”成首个取消地价上限一线城市

11月21日，广州公共资源交易中心官网显示，广州市黄埔区挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。该地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711平方米，预计将于12月22日出让。

公告显示，此次挂牌宅地出让按照价高者得原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，据了解，这意味着广州正式取消宅地“限地价”出让政策，成为首个取消地价上限的一线城市。

此前，广州先后通过设置最高限制地价，以竞拍者报价触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式控制土拍溢价，涉宅地出让溢价长期控制在15%以内。

11月7日，有媒体报道称北京后续将取消地价上限，但该消息很快被北京市规划和自然资源委员会否认。11月1、2日，北京大兴区挂牌2宗住宅用地，均设置土地最高限价。另外，11月3日，上海四批次挂牌8宗住宅用地，延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式，未取消地价上限。

广州土拍重回“价高者得”将产生哪些影响?

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在新的政策架构下，广州恢复价高者得的竞拍原则，意味着不再限制房价，也不再竞配建、竞自持。对开发商来说，就能根据房价水平直观地计算出利润空间，显然是在给市场让利、休养生息，提振房企拿地的积极性。

“今年以来，广州宅地土拍市场分化现象相当明显，多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈，但近远郊区域部分宅地多以底价成交或中止交易。”中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，此次广州取消“限地价”政策，有望进一步提升土拍热度，促进市场预期的边际改善，带动新房市场回暖，加快市场筑底进程。

22城中有18城恢复“价高者得”

中指研究院最新监测数据显示，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的重点城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中，已经有18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

据中指研究院统计，目前已取消地价上限的城市分别为：成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州、广州。多城市新一轮土拍开启

地块间“温差”加大

近来，随着相关政策相继落地，房地产市场预期企稳回升。同时，多个重点城市启动新一轮土拍，房企拍地热度有所提升。值得注意的是，部分城市在取消地价后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场关注。

11月15日，成都回归自由竞价后首轮土拍结果显示，7宗土地迎来27家房企参拍，成交总面积合计306亩，总成交金额约57亿元，平均溢价率为6.9%，热门宗地竞价46轮，溢价30%。

11月2日，合肥挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。这也是合肥取消土地竞拍最高限价后的首次拍地。在取消土拍最高限价后，济南与合肥一样吸引众房企抢地。

10月30日，济南共出让11宗土地，最终这11宗地块均成功出让，总成交金额42.7亿元，其中4宗以溢价成交，7宗底价成交。

值得一提的是，此次溢价成交地块中有两地块竞拍轮次超过200轮，其中，济南彩石片区地块经过241轮竞拍成交，溢价率达到53.1%。创下济南2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

总体来看，取消土拍限价后，优质地块带动地价回暖或小幅上涨，但依旧存在不少底价成交现象，由此地块之间的“温差”也逐步加大。

多地土拍规则调整

此前，已有多个城市对土拍规则做出“松绑”。10月17日，厦门发布的第四批次供地中也将土拍规则进行了调整，不设拍卖底价，取消商品住宅销售限制均价，按照价高者得原则确定受让人。有的城市不仅取消商品房限售价，还取消了配建和自持等条件。

9月26日，成都发布通知明确，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价;除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

还有多个城市取消地价上限，且当地土地市场活跃度明显提升。根据中指研究院监测，10月以来，已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津等城市取消土地地价上限。地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高。

一、二线城市同环比均下降，青岛领衔;三四线城市同环比均略有上涨。库存整体环比略涨。土地市场整体供应量环比走高，宅地成交量降逾三成，整体均价较上周下滑，宅地均价降近三成。

出让金总额缩水，北京收金逾154亿领衔。二线城市交易活跃，福州近174亿新推14宗宅地。房企融资类型以公司债为主，房企拿地城市集中在北京、上海、苏州、合肥、福州等城市。

在多项利好政策支持下，9月百强房企销售金额环比止跌回升。中达证券报告显示，9月百强房企销售金额为0.44万亿元，环比上升约15.8%;销售面积为0.26亿平方米，环比上升约18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二线城市在购房补贴、住房需求等方面的支持政策对住房销售产生一定影响，随着政策逐步传导至销售端，市场信心及销售情况或有所改善。”中达证券分析师指出。

据克而瑞统计，2023年9月逾六成百强房企实现单月销售业绩环比增长，32家企业环比增幅在0%至30%之间，29家企业环比增幅超过30%。其中，部分企业的业绩表现相对突出，如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等房企的环比增幅均在60%以上。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

房企三季报公布

目前，A股上市公司三季度财报已经全部披露完毕。据wind数据显示，截至10月31日，A股中的房地产管理和开发板块共有105家房企发布今年的三季度财务数据，整体营收达1.51万亿元，同比下降0.5%。其中，万科、绿地控股、保利发展分别以2903.08亿元、2536.21亿元、1925.06亿元的营收位列前三。

此外，1-9月，105家房企的合计净利润为383.17亿元，同比降14.07%，净利润下滑的房企占比超过一半，不难看出，今年前三季度企业压力仍在。

三季度报告一段落，而在楼市依旧承压的局面下，房企在四季度的业绩关键期，压力犹在。

众所周知，销售是能直接影响房企业绩变化的主因。不过，各大房企在四季度开局首月并不顺利。

据克而瑞发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。

累计来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，降幅继续扩大。

而规模房企整体仍陷负增长困局，今年10月，近半数百强房企同环比双降，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

不仅如此，1-10月，各阵营房企销售额均有所下降。中指院数据显示，TOP10房企销售额均值为2309.9亿元，同比下降8.7%;TOP11-30房企销售额均值为718.3亿元，同比下降12.3%;TOP31-50房企销售均值为351.7亿元，同比下降17.1%;TOP51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降21.4%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，10月，在居民的就业状况及预期尚未完全恢复、购房者观望情绪较重、“认房不认贷”换房需求缓慢等因素影响下，目前核心城市市场保持一定活跃度，但政策效果持续性显不足。

“四季度预计华润、中海、越秀等优质企业表现会比较好，但是大部分企业还会面临继续下行的压力，四季度行业销售规模预计比去年同期相比会有10%左右的降幅，但是布局集中在三四线城市的企业，销售规模降幅会更为明显，可能降幅会超过30%。”同策研究院研究总监宋红卫预测称。

10月百强房企销售业绩分析

克而瑞研究中心的数据显示，10月百强房企实现销售操盘金额环比增长0.6%，近六成百强房企单月业绩环比降低。其中，有20家房企单月业绩环比降幅大于30%。

另据中指研究院统计，10月销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家。

业内人士认为，“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足。未来若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市短期市场或延续低迷表现。

近日，中央金融工作会议提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

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