深圳楼市 重要信号 土拍规则现调整 房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告

• 李波 2023年11月17日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 467 24
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深圳楼市传出重要信号!11月16日，深圳公共资源交易中心挂出位于龙华、坪山的两宗居住用地，两宗宅地总起拍价为8.73亿元，挂牌结束时间为12月15日。

深圳楼市传出重要信号!11月16日，深圳公共资源交易中心挂出位于龙华、坪山的两宗居住用地，两宗宅地总起拍价为8.73亿元，挂牌结束时间为12月15日。

值得注意的是，位于龙华的地块拟建普通商品住房，且未限制商品房销售价格，但近几年深圳土拍对城区地块一直有商品房最高限售价。业内人士认为，这意味着，深圳在土拍环节对商品房价格的限制已有所松动。

深圳土拍规则现调整

深圳此次挂牌两宗住宅用地的出让条件调整，释放了重要信号。其中，坪山宗地位于坪山区龙田街道，土地用途为二类居住用地，建筑面积27187平方米。起拍价11900万元，封顶价13600万元。

该宗地住宅部分拟建设保障性租赁住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。值得关注的是位于龙华区的观澜街道宗地，土地用途为二类居住用地，建筑面积40710平方米。

起拍价75400万元，封顶价86700万元。该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。公告提及，宗地的商品住房销售价格，由意向竞买人径询深圳市住房和建设局。

该宗地未取消地价限制，但对建成后普通商品住宅销售价格未做限定，这与此前的土拍规则有较大差异。近几年，深圳土拍对商品房一直有最高限售价。

以上一批次挂牌的住宅用地为例，其出让条件明确，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

多地土拍规则调整

此前，已有多个城市对土拍规则做出“松绑”。10月17日，厦门发布的第四批次供地中也将土拍规则进行了调整，不设拍卖底价，取消商品住宅销售限制均价，按照价高者得原则确定受让人。有的城市不仅取消商品房限售价，还取消了配建和自持等条件。

9月26日，成都发布通知明确，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价;除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

还有多个城市取消地价上限，且当地土地市场活跃度明显提升。根据中指研究院监测，10月以来，已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津等城市取消土地地价上限。地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高。

一、二线城市同环比均下降，青岛领衔;三四线城市同环比均略有上涨。库存整体环比略涨。土地市场整体供应量环比走高，宅地成交量降逾三成，整体均价较上周下滑，宅地均价降近三成。

出让金总额缩水，北京收金逾154亿领衔。二线城市交易活跃，福州近174亿新推14宗宅地。房企融资类型以公司债为主，房企拿地城市集中在北京、上海、苏州、合肥、福州等城市。

在多项利好政策支持下，9月百强房企销售金额环比止跌回升。中达证券报告显示，9月百强房企销售金额为0.44万亿元，环比上升约15.8%;销售面积为0.26亿平方米，环比上升约18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二线城市在购房补贴、住房需求等方面的支持政策对住房销售产生一定影响，随着政策逐步传导至销售端，市场信心及销售情况或有所改善。”中达证券分析师指出。

据克而瑞统计，2023年9月逾六成百强房企实现单月销售业绩环比增长，32家企业环比增幅在0%至30%之间，29家企业环比增幅超过30%。其中，部分企业的业绩表现相对突出，如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等房企的环比增幅均在60%以上。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

房企三季报公布

目前，A股上市公司三季度财报已经全部披露完毕。据wind数据显示，截至10月31日，A股中的房地产管理和开发板块共有105家房企发布今年的三季度财务数据，整体营收达1.51万亿元，同比下降0.5%。其中，万科、绿地控股、保利发展分别以2903.08亿元、2536.21亿元、1925.06亿元的营收位列前三。

此外，1-9月，105家房企的合计净利润为383.17亿元，同比降14.07%，净利润下滑的房企占比超过一半，不难看出，今年前三季度企业压力仍在。

三季度报告一段落，而在楼市依旧承压的局面下，房企在四季度的业绩关键期，压力犹在。

众所周知，销售是能直接影响房企业绩变化的主因。不过，各大房企在四季度开局首月并不顺利。

据克而瑞发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%，同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。

累计来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，降幅继续扩大。

而规模房企整体仍陷负增长困局，今年10月，近半数百强房企同环比双降，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

不仅如此，1-10月，各阵营房企销售额均有所下降。中指院数据显示，TOP10房企销售额均值为2309.9亿元，同比下降8.7%;TOP11-30房企销售额均值为718.3亿元，同比下降12.3%;TOP31-50房企销售均值为351.7亿元，同比下降17.1%;TOP51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降21.4%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，10月，在居民的就业状况及预期尚未完全恢复、购房者观望情绪较重、“认房不认贷”换房需求缓慢等因素影响下，目前核心城市市场保持一定活跃度，但政策效果持续性显不足。

“四季度预计华润、中海、越秀等优质企业表现会比较好，但是大部分企业还会面临继续下行的压力，四季度行业销售规模预计比去年同期相比会有10%左右的降幅，但是布局集中在三四线城市的企业，销售规模降幅会更为明显，可能降幅会超过30%。”同策研究院研究总监宋红卫预测称。

10月百强房企销售业绩分析

克而瑞研究中心的数据显示，10月百强房企实现销售操盘金额环比增长0.6%，近六成百强房企单月业绩环比降低。其中，有20家房企单月业绩环比降幅大于30%。

另据中指研究院统计，10月销售额超千亿房企14家，较去年同期减少2家。

业内人士认为，“认房不认贷”政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足。未来若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市短期市场或延续低迷表现。

近日，中央金融工作会议提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

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