六大行房贷净减少7000亿元：去杠杆化背后的房地产结构性调整研究

六大行房贷净减少7000亿元：去杠杆化背后的房地产结构性调整研究

近期，“六大行个人房贷减少约7000亿元”的热搜持续高居榜首，引发了市场的极大关注。作为普通购房者，这意味着房贷利率或将继续下探?作为投资者，这又预示着哪些行业机会与风险?中研普华产业研究院将结合大量权威数据与案例分析，深度解析这一现象背后的宏观逻辑、行业最新动态以及未来的市场走向。

一、数据透视：房贷真的在“萎缩”吗?

1. 1+1=2：这是一个“负增长”还是“正优化”?

根据六大行年报数据显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元，同比下滑2.82%。

2. 为什么会减少?

自然到期归还：2024-2025年间，国有银行个人住房贷款中到期归还贷款占比显著提升，2025年上半年个人住房贷款余额减少约1078亿元，主要是“归还”而非“违约”。

去杠杆行为：部分购房者基于自身资金安排，为了少还利息，选择提前还房贷，或缩短贷款期限，导致存量贷款余额净缩减。

新增投放不足：受房地产市场整体预期不佳影响，2025年新增按揭贷款投放力度不足，导致存量还款大于新增投放，形成了净流出。

二、中研普华观点：这是一个“去化”还是“坍塌”?

作为国内领先的行业研究机构，中研普华在其最新的《2026-2030年中国房地产行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》中对这一现象进行了深度剖析。

1. 房贷利率中枢下探的信号

中研普华指出，近年来多次的存量房贷降息政策(2008年、2023年、2024年)已将房贷利率压至相对低位。特别是2024年的政策，降息不再区分首套和二套，惠及5000万户家庭，平均每年减少利息支出约1500亿元。

核心解读：随着利率中枢的下探，房贷的“粘性”大幅提升。理论上，这应该会刺激购房需求，抑制提前还贷潮。然而，2025年的数据仍显示“还贷”在增多，说明市场信心恢复尚需时日。

2. 市场在经历“结构性调整”

中研普华认为，当前的房贷收缩不是“坏消息”，而是“好事变坏”。过去的房贷增长主要依赖于“价格杠杆”(即房价越高，贷款额越大)，而现在的收缩更多是“资金杠杆”的去化(即居民存量资金回流)。

一句话总结：房贷的“收缩”是健康的，说明居民手中有钱，银行资产质量在提升，但这也意味着房地产市场的“高杠杆”效应正在逐步消退。

三、行业深度解析：哪些行业受影响?

中研普华在《2026-2030年中国房地产行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》中指出，这一次的房贷收缩，对上下游产业链的冲击并非单一维度，而是波及整个房地产生态圈。

1. 直接受影响：房地产开发与建筑业

影响程度：极高

去库存加速：房贷收缩直接抑制了新房购买力，导致开发商资金回笼受阻，去库存压力加剧。特别是对于资金链紧张的三四线城市房企，这无疑是雪上加霜。

投资热度下降：随着购房成本降低，部分投资客可能会选择观望，导致投资性购房需求进一步压缩。

2. 中间受影响：建材与家装业

影响程度：高

建材需求下行：随着新房开工和竣工速度放缓，对水泥、钢材等基础建材的需求将受到连带影响。

家装行业分化：一线城市由于人口基数大，家装需求相对稳健;但在房地产调控严厉的地区，家装市场可能进入“盲目”阶段(如部分业主选择翻新而非置换)。

3. 受益者：消费与运营服务业

影响程度：中等

消费贷增长：数据显示，六大行的个人消费贷款和经营性贷款在2025年表现亮眼，增长分别达到20.56%和15.63%。这说明资金正在从“硬资产”(房产)流向“软资产”(消费)。

长租公寓与运营租赁：随着购房者观望情绪加重，租赁市场需求旺盛，长租公寓等运营服务模式有望受益。

4. 监管与合规风险：房贷返点乱象

中研普华特别提示，随着房贷业务竞争加剧，房贷返点等不当竞争行为可能加剧。银行与中介机构可能通过暗箱操作来争夺流量，这不仅扰乱了市场秩序，也可能埋下金融风险隐患。

四、政策解读与未来趋势

1. 政策层面的“双刃剑”

利率下探：虽然利率下降意味着购房成本降低，但对于银行来说，净息差压缩，盈利压力增大。因此，银行在发放新贷时可能会更加审慎。

贴息与降息：2026年有传闻部分地区可能启动“房贷贴息”政策，假设100BP贴息，2026年可能产生532亿元的财政支出。这将进一步改善居民现金流，但财政负担不容忽视。

2. 未来行业展望

正增长的可能性：多家银行高管透露，2026年3月以来，按揭贷款进件量已出现回暖迹象。随着2024-2025年房贷降息政策的红利逐步显现，2026年可能是房贷业务正增长的拐点。

银行策略调整：银行可能会将重点从“房贷”转向“消费贷”，加大对小微企业和消费金融的发放力度，以此来平衡资产结构。

五、投资者视角：怎么做?

房地产板块：建议关注基本面好、现金流稳的龙头企业，以及具备长租运营能力的企业。对于重资产、负债率高的企业需保持警惕。

银行板块：关注净息差稳定、资产质量优良的大行。消费金融业务增长显著的银行可能是潜在的黑马。

消费与服务：随着购房者转向消费，相关的汽车、家电、旅游等消费板块可能迎来机会。

从“减债”到“降息”的转换

六大行个人房贷减少约7000亿元，这既是一个危机，也是一个转机。从中研普华的视角来看，这标志着房地产市场正在从“高杠杆”模式向“去杠杆”模式平稳过渡。虽然短期内对房企和建材行业有压力，但从长期来看，这将有利于资源的优化配置和市场的健康发展。对于投资者而言，最重要的不是恐慌，而是要看清这场“收缩”背后的结构性机遇。

中研普华产业研究院将持续跟踪房地产行业的发展动态，为行业参与者及关注者提供更多深度研究与分析。

免责声明：

本报告由中研普华产业研究院编制，所引用数据来源于公开信息及行业调研。报告中的分析与判断仅供参考，不构成任何投资建议。投资者据此操作，风险自担。未经中研普华书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制、转载或传播本报告内容。

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