城中村改造项目纳入专项债支持范围 机构称其或成稳增长重要抓手

• 李波 2023年9月13日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 396 19
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据21财经9月12日报道，从多位地方投融资人士处了解到，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。不过考虑到今年专项债发行已接近尾声，城中村改造专项债预计明年发行。

据21财经9月12日报道，从多位地方投融资人士处了解到，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。不过考虑到今年专项债发行已接近尾声，城中村改造专项债预计明年发行。

7月21日召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。申万宏源预计，在投资方面，城中村改造的投资规模将持平或强于棚改，销售或产业链拉动方面，城中村改造对于全国销售面积的拉动效果弱于棚改，但对于一二线城市的拉动作用会更大，并且更为持续。

公司方面，据上证报表示，上海建工：是长三角区域房建工程龙头，深度参与保障性租赁住房、旧改、城中村改造等城市更新领域的开发和建设。

城建发展：截至2022年底投资开发棚改项目合计总建筑面积618万平米，其中北京地区项目占比99%。

城中村改造行业发展现状分析

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。“超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。

从国际上看，此类城市也都面临着一些共性化挑战，如城市土地资源严重短缺、居住成本偏高等。城市内部发展不均衡，因为各种原因在相对中心的区域形成了‘城中村’。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。

各地城中村改造相关法律都规定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村庄现状、社区居委会设立、清产核资、拆迁安置、用地规划和建设设计以及经济效益分析等内容。

而房地产开发是由开发商获得土地后依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证，然后依照获批的规划设计进行自主开发建设的行为，其设计规划内容不会涉及到改造村庄、设立居委会等方面。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

城中村改造的一项主要工作就是将集体土地转为国有土地，而房地产开发一般是指房地产开发商获得土地使用权后的建设行为，不需要再对土地所有权性质进行变更。

城中村改造还涉及村委会转为居委会、村民户口转为居民户口、集体经济组织转为股份有限公司或有限责任公司等问题，转制工作是城中村改造的重要内容。

而房地产开发不会涉及上述内容。城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。

在2019年和2020年广州又发布了《广州市深入推进城市更新工作实施细则》和《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》及相关指引，为优化产业配置，提高编审效率，传承文脉、做好历史文化遗产的保护与活化利用等瓶颈问题提出切实有效的措施。

从2014年到2020年，在上海全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。

回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。“城中村”改造的覆盖面还在扩大，改造模式也更加丰富。

今年，上海将启动8个新地块改造，涉及村民约4937户。这些地方百姓改造呼声最强烈、区域规划比较稳定，北蔡镇部分村域也被纳入其中。

在21个超大特大城市中，部分城市已出台城中村改造相关规划。2023年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。

过去3年，上海市完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，2023年至2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

作为“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造先行城市之一，广州市发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告。

超大特大城市的城中村为新市民、青年人等群体提供了低成本住房，但其在基础设施、公共服务、卫生安全等方面暴露出来的缺陷及隐患不容忽视。在超大特大城市改造城中村，不仅是满足人民对美好生活的期待，也将成为提振内需潜力的重要路径。

城中村改造行业存在的问题

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;

(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;

(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

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