一线城市二手房市场如何 11月17个重点城市二手房市场分析

• 曾燕 2023年12月9日 来源：互联网 996 63
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一线城市二手房市场如何？刚刚过去的11月份，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%;深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%;广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%;上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。

一线城市二手房市场如何

刚刚过去的11月份，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%;深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%;广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%;上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。

市场短暂回温背后，固然有政策叠加影响，但更重要的因素是，当下市场成交很大程度有赖于“以价换量”。业内认为，降价等因素带动的需求具有短期性，后续市场走势还要视政策、房价等综合判断，但明年一季度季节性回升是确定的。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国二手房市场深度全景调研及投资前景分析报告》统计分析显示：

房贷优惠政策密集落地，效果逐渐显现。居民改善性需求较高、购房意愿回暖，二手房交易市场活跃度提升。

中指研究院发布的研究报告显示，政策密集出台后，受访者中计划半年内购房的占比创近一年来新高，由今年8月的27.4%升至9月初的30.5%。二手房方面，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量增加。

“近期房贷政策的力度和覆盖面都是不小的，如大幅降低首付比例、调降存量房贷利率、认房不认贷等。政策的效果正在逐渐显现，主要表现在销售回暖方面，尤其是北京、上海等一线城市近期二手房市场较为活跃。”连平分析道，“但市场的改善不是一蹴而就的，需要有个过程，政策也不可能持续不断地推出。在前期政策影响下，今年四季度后，房地产投资大致可以企稳，明年市场才有可能会出现企稳之后的逐步回升。”

连平指出，供求关系仍然需要改善，下一阶段关键在于改善房企的融资环境而非市场需求。“近一个月来，各地房地产都在大力推销，但买房毕竟和吃穿不同，购买者的综合要求较高。当供给不能满足时，部分需求可能暂时无法兑现。供给端不足说到底是因为近三年来房地产市场低迷，房企的投资信心疲弱、资金比较紧张，部分房企陷入困境，导致重要城市新房市场供应总量和结构上都明显不足，消费者可选择的空间较小”。

11月17个重点城市二手房市场分析

瑞数据显示，11月17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。前11月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。

以杭州为例，根据杭州我爱我家数据，11月杭州全市(含富阳、不含临安)二手房共成交8401套，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29%，实现了年末翘尾行情。

而单月8401套的成交量，也是近两年来杭州市场的第二好成绩，仅次于今年3月份的10190套。据悉，自2021年5月成交量达到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之间。

“杭州‘10.16’政策刺激持续，因部分区域放开限购以及置业门槛降低，购房者入市的积极性高涨。与此同时，‘以价换量’也是带动成交回升的重要因素。”我爱我家表示。

不仅是杭州，四个一线城市11月二手房成交量同样上涨。其中，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%;深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%;广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%;上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。

“在没有利好刺激的情况下，年末重点城市二手房成交大概率持稳。”克而瑞指出。

二手房成交量的增长，“降价”或是主要原因。

如深圳，乐有家研究中心监测显示，11月深圳过户成交3133套住宅，这是今年以来深圳第三次过户量超3000套。而从网签量来看，11月网签量超过4300套，仅次于今年3月“小阳春”，网签套数为7个月以来的新高。

但从乐有家成交数据来看，深圳二手房源成交价近八成低于指导价，11月全市挂牌价环比下跌0.9%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3%，其余片区均为下跌或持平。

在北京，业主对价格的信心与预期正在松动，有的选择下调挂牌价，有的则直接暂停出售、选择观望。麦田房产统计的数据也显示，11月北京二手房挂牌价(麦田覆盖楼盘)和上月相比下降0.3%;挂牌价下跌的同时，11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点，议价空间达到年内最大。

中指研究院数据显示，11月全国100个城市二手住宅平均价格为15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点。“重点城市挂牌量维持高位，市场观望情绪浓厚，需求入市节奏放缓，二手房价格仍面临下行压力。”

市场方面，据初步统计，11月，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降约14%，降幅较10月扩大，除个别城市外，多数城市市场活跃度回落。从供给端来看，年底房企冲刺年终业绩，本月企业推盘意愿回升，重点50城批准上市面积环比增长超30%，但同比仍下降超20%，供应规模整体处在低位。

中指院分析认为，整体11月多地市场情绪走弱，前期政策效果持续性不足。从政策趋势来看，深圳降低首付、优化普宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强，未来北京、上海降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等或是重要方向。市场趋势方面，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。

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